台商产业转移欲卖厂房中介收订金厂房就得卖？
海西房产网发布时间：2011.09.19 来源：厦门商报
中介向苏先生说已经代他收了能源公司50万元的订金。苏先生马上让中介退还。但能源公司获知消息后，态度非常强硬，要求苏先生要么把厂房卖给自己，要么双倍返还订金即100万元。
台商产业转移中欲卖厂房，委托中介帮忙找到买家的同时，自己也找到了买家。自己找的买家出价高，可中介声称已经代收取订金，怎么办？台商苏先生在福建泉州市有一家纺织品制造公司，但由于物价飞涨等各方原因，公司利润逐年下降。在一次到西部的经贸访问中，当地政府给了很优惠的投资条件，苏先生觉得很有机会。他考虑到，泉州公司的自有厂房价格比当初购买时已经上涨了很多，如果卖掉，足够迁厂的成本和结束泉州公司所需要的公司清算、员工遣散费等各种费用。
于是，苏先生决定卖掉泉州厂房，将公司迁往西部。他委托泉州的房地产中介挂牌寻找买家。房地产中介在接受委托后，很快就发出买卖告示，还与苏先生公司核实了厂房的情况，并签署了《房地产经纪委托合同》。同时，苏先生自己也让助理发电子邮件等方式通知给可能的买家。
房地产中介公司很快就找到了福建一家能源公司。该公司正好基于订单激增，需要购买厂房扩充产能。在与苏先生初步协商后，该公司即出价660万元人民币购买，并且一天数次电话、电子邮件催促苏先生签署购买意向合同或者买卖合同，主动表示愿意先支付50万元订金。
这个价格已经达到苏先生预期目标。但是，苏先生并没有马上应允。结果在双休日期间，接连有其他公司回应苏先生发布的消息，表示有意购买厂房。其中，另有一家化工材料公司出价最高，愿意出价780万元购买。苏先生接这一消息后，马上通知中介暂停与能源公司合同的草拟。没有想到，中介向苏先生说已经代他收了能源公司50万元的订金。苏先生马上让中介退还。但能源公司获知消息后，态度非常强硬，要求苏先生要么把厂房卖给自己，要么双倍返还订金即100万元。
苏先生无奈，只好向法律专家求助。他表示，自己公司与房地产中介签署的《房地产经纪委托合同》中，有这样一条：甲方（纺织公司）在此确认独家（或非独家）委托乙方（中介公司）居间交易上述房地产；若甲方选择独家委托，则在本条所列委托期内甲方同意不再自行交易或另外委托第三方居间交易上述房地产，并且甲方授权乙方代表甲方代为收受购买上述房地产的订金，乙方代为收受订金必须在买受人接受本合同第二条所述出售条件的前提下方可实施。在选择独家或非独家委托时，自己选择了“非独家”。
苏先生回应能源公司认为，自己没有授权中介代收订金，中介应当自行退还。“我没有道理不选择出价更高的买家，双倍返还订金没道理。”苏先生说。（记者 陈怀安）
北京中银（厦门）律师事务所 李小军 律师：
根据苏先生与房产中介公司签订的《房地产经纪委托合同》来看，苏先生与中介公司之间形成一种居间合同法律关系，中介公司仅是向苏先生（委托人）报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。通常中介公司仅提供订约机会及提供订立合同的媒介服务。在苏先生未明确授权的情况下，且《房地产经纪委托合同》明确约定：苏先生只有选择确认独家委托中介公司居间交易上述房地产时；中介公司方可代表苏先生代为收取能源公司购买上述房地产的订金。显然，由于苏先生选择的是非独家委托，在苏先生未出具授权委托书的前提下，双方并未形成代理法律关系，中介公司在居间过程中擅自代为收取订金，所产生的后果应由中介公司自行承担。
另外，中介公司向能源公司收取的50万元系订金，并非法律规定的定金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。据此法律规定，目前能源公司要求双保返还订金即100万元亦是缺乏法律依据的。
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