村民将集体土地以租赁名义出售给外村人签署合同效力纠纷
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告周某鹏、周某杰、吴某康向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告、被告、第三人签署的《房屋和土地使用权转让协议》中，有关被告将涉案土地上全部建筑物转让给原告的合同内容无效；2．判令被告返还原告转让款人民币955882元；3．判令被告支付原告直接租房经济损失42000元；4．判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原、被告及第三人于2012年7月16日签署《房屋和土地使用权转让协议》，协议主要约定了两部分内容，一是土地使用权的转让，即被告承租第三人涉案土地剩余年限34年的使用权转让给原告至2046年7月26日止；二是地上建筑物所有权的转让，即该地块上的被告所建的全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平米全部转让给原告。协议签署后，原告按照协议约定，陆续将土地使用权转让费10万元支付给第三人，将地上建筑物转让费130万元支付给被告。
原告在受让地上房屋之后，先后投入二、三十万元用于装修、翻新，并在此经营超市至政府通知拆除之日。2021年8月27日政府对原告周某鹏下达限期拆除决定书，认定涉案土地上的全部建筑物属于违法建设，责令限期拆除，原告被迫自行拆除。因被告转让给原告的地上建筑物未取得建设规划许可属于违法建设并已拆除，故《房屋和土地使用权转让协议》中有关地上建筑物所有权转让的内容部分，已经违反法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效的合同内容。
原告在涉诉房屋被拆除后，多次要求被告退还转让款并赔偿原告的经济损失，但被告均以各种理由推脱。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告刘某涛辩称，我方认为双方之间是转租关系，不是房屋买卖合同关系，三原告不是本村村民，双方不可能形成实质的房屋买卖合同关系。我方认为协议上所写的一百三十万元的性质是租金，租期是十年，十年之后我方就退出了，不再拥有该房屋的所有权。涉诉土地的性质是村集体建设用地，涉诉土地上面的所有建筑物都是我方在承租土地之后自行建设的，建房的时候没有手续，但是我方有村委会和镇政府出具的房屋使用证明及法律服务所出具的见证书，可以证明涉诉建筑物不是违法建筑，允许我方出租。
即使建筑物被拆除，原告仍然享有涉诉土地的使用权。房屋是原告自己拆除的，镇政府下达的拆除决定书，拆除决定书是向原告发送的，原因是涉诉建筑物是违法建筑，原告拆除后还卖了建筑材料获得三万五千元。原告通过自己的经营和出租厂房获利很大。即使原告不是本村村民，我方也认为合同是有效的、合法的，即便法院认定无效，也是自始无效。
第二项诉讼请求我方认为是租金，不同意退还，我方认为合同已经到期，合同无法继续履行的原因是原告无法办理相关手续，合同约定原告自行办理相关合法手续且交纳税费，相关手续指的是税费、土地续期的费用、增加建设项目费用、改扩建和村里报批的手续、土地到期之后续租的手续。不同意原告的第三项诉讼请求，我方认为与本案无关。
第三人R村委会述称，原告的诉讼请求不涉及我方，相关诉讼请求是否能得到支持由法院依法认定。房屋是被告建设的，土地性质是建设用地，原告在经营过程中有加建行为，被告建设房屋时有无审批手续我方不清楚，涉诉房屋被镇政府定为违法建设。
1996年7月26日，刘某涛（乙方）与R村委会（甲方）签订《土地租赁协议》，协议约定甲方将乙方约四亩多地的土地使用权租赁给乙方使用，租期为50年，转让费为4万元。上述协议并于1999年8月3日经法律服务所见证并出具见证书。R村委会称刘某涛的土地使用费已经交齐。刘某涛称R村委会出租给其的土地是空地，但其上有孙建材在1990年建造的部分建筑物。
2012年7月16日，周某鹏、周某杰、吴某康（丙方）与刘某涛（乙方）、R村委会（甲方）签订《房屋和土地使用权转让协议》，约定由乙方承租甲方集体建设用地承租合同中的2．2亩土地使用权转让给丙方，该地块上乙方所建全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平方米全部转让给丙方。
协议具体约定如下：1、甲、乙双方同意将1996年7月26日甲方与乙方签订的集体建设用地承租合同中的北一院2．2亩土地使用权中的剩余年限三十四年转让给丙方（至2046年7月26日止）……2、将该地块上全部建筑物转让给丙方所有。3、租金及给付方式：付甲方10万元，付乙方130万元。合同签字后一次性付清。4、由此次转让房屋和土地使用权而产生的一切税收及费用全部由丙方缴纳。
5、在该地块范围内，丙方继续执行原来甲、乙双方签订的土地承租合同规定的权利、义务内容。在转租期内该地块所需支付的一切税收费用归丙方负责……7、丙方在经营期间必须合法经营，如需增加经营项目由丙方自己去相关部门办理合法手续。
周某鹏于2012年7月14日向刘某涛转账19万元，周某杰于2012年7月14日向刘某涛转账34万元，吴某康于2012年7月14日向刘某涛转账51万元。R村委会于2012年9月10日向周某鹏出具房屋土地使用费4万元的收据一张，于2013年4月29日向周某鹏出具房屋土地使用费6万元的收据一张。
周某鹏、周某杰、吴某康称一共支付给刘某涛130万元，26万元给的是现金。刘某涛不认可收到26万元的现金，称因周某鹏、周某杰、吴某康表示办理相关税费还需要花费用，其就默认周某鹏、周某杰、吴某康只给其104万元，没有再要剩下的款项。
2021年8月27日，政府向周某鹏下发《限期拆除决定书》。各方均认可涉诉房屋现已拆除。周某鹏、周某杰、吴某康称涉诉房屋系镇政府拆迁办的人组织别人拆除，拆除后的材料让其自行处理，其卖给了林某远，卖了11000元。刘某涛称其租给周某鹏、周某杰、吴某康的涉诉房屋系1080平方米，拆违办认定的是1137．65平方米，周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋存在改扩建行为。周某鹏、周某杰、吴某康不认可刘某涛的上述主张，称其认为是测量的标准不一样，其接收涉诉房屋后没有改扩建，只是进行了装修并加了彩钢顶。
周某鹏、周某杰、吴某康为证明其损失提交如下证据：
房屋租赁协议书及转账凭证，证明其为存储货物及暂时居住租赁房屋支付租金情况。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
装修证明，证明其装修花费20万元，房屋被拆除后，给其造成损失。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
刘某涛为证明其主张提交如下证据予以证明：
1、2008年11月1日R村委会出具的证明，证明村委会认可其可以在涉诉土地建房。
2、2009年8月28日证明，证明R村委会没有认定涉诉房屋系违法建筑。周某鹏、周某杰、吴某康不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会认可该证据的线日房屋使用证明，证明其有权出租涉诉房屋，房屋有合法手续。该证明后有R村委会及镇政府的公章。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的。R村委会认可该证据的真实性，不认可证明目的。
发票一张，证明其租给北京M公司时一年的租金是10万元。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的，称其是一次性支付34年的款项，与每年转让的价格不同。R村委会认可该证据的真实性及证明目的。
周某鹏、周某杰、吴某康称第二项诉讼请求要求退还的转让费系根据剩余土地租赁年限及房屋转让费数额计算，因其已经使用涉诉房屋9年时间，故计算方式为：130万元-（130万元÷34年）×9年=955882元。刘某涛称周某鹏、周某杰、吴某康已经使用涉诉房屋9年时间，涉诉房屋的租金在2009年即为每年10万元，2012年后涉诉房屋的正常租金应在每年十三万元，即使涉诉合同转让建筑物部分内容被认定无效，周某鹏、周某杰、吴某康也应该按照租金标准支付占有使用费。刘某涛并称即使法院认定涉诉合同中关于建筑物转让部分的内容无效，其就无效的后果不在本案中主张。
确认原告周某鹏、周某杰、吴某康与被告刘某涛、第三人R村村民委员会签订的《房屋和土地使用权转让协议》中涉及地上建筑物转让部分的约定无效;
被告刘某涛于本判决生效之日起七日内返还原告周某鹏、周某杰、吴某康转让款四十八万元；
驳回原告周某鹏、周某杰、吴某康的其他诉讼请求。
自各方签订的《房屋和土地使用权转让协议》内容看，该协议标的涉及涉诉土地使用权及地上建筑物的所有权转让，刘某涛称其与周某鹏、周某杰、吴某康系转租关系，周某鹏、周某杰、吴某康对此并不认可，且刘某涛亦表示十年后其不再拥有涉诉房屋的所有权，刘某涛该主张不符合租赁合同的认定标准，法院对此该抗辩意见不予采信。
依据庭审查明的事实，涉诉房屋已经政府认定为违法建设，并已经拆除，故涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容因违反法律法规的强制性规定而无效。刘某涛所提交之三份证明均无法证明涉诉地上建筑物非违法建设，刘某涛亦认可涉诉房屋建设时没有建设规划手续，故法院对其主张涉诉地上建筑物系合法建设的抗辩意见不予采信。
涉诉协议虽约定转让款为130万元，现有证据只能证明周某鹏、周某杰、吴某康向刘某涛支付了104万元，周某鹏、周某杰、吴某康关于剩余26万元系现金支付的主张，刘某涛并不认可，周某鹏、周某杰、吴某康亦无相关证据进行佐证，法院对其该主张不予采信，依法认定周某鹏、周某杰、吴某康支付刘某涛转让款104万元。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容无效后，刘某涛应当向周某鹏、周某杰、吴某康返还相应款项。
考虑到周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋的实际占用使用的状况及应支付占有使用费情况、刘某涛对资金的占有使用状况等因素,法院根据本案的实际情况酌情确定刘某涛应当返还的转让款数额,对周某鹏、周某杰、吴某康第二项诉讼请求的合理部分，予以支持，过高部分,不予支持。周某鹏、周某杰、吴某康另行租房的费用并非其因合同部分内容无效而遭受的损失，周某鹏、周某杰、吴某康第三项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
2023-08-03 08:32:57
2023-08-03 17:05:55
农业农村部官方回应：禁止房前屋后种瓜种菜和禁养鸡养鸭问题解读
2023-08-03 13:02:29
未来我国只有这20座城市的房地产还有价值
2023-08-03 18:03:18
百万粉“世界小姐”被闺蜜下药卖到东南亚？4个月虐待照疯传
2023-08-03 20:45:55
蒙古国总理访美，将与美国签署“开放天空”协议、开发稀土等关键矿产
2023-08-03 20:27:35
亚洲杯绝杀功臣&世界杯0出场！肖裕仪社媒发文：我本将心向明月…
2023-08-03 19:01:09
张继科现在赌得更厉害了，输的金额也在持续上涨，他家里人已经限制他出行了
2023-08-03 17:39:46
大运会出现不和谐声音，日本质疑女篮韩旭身份，美国0金选择退赛
2023-08-03 16:23:01
8月3日上午，冲突升级！美B-21轰炸机进入我国，中方绝不束手待毙
2023-08-03 11:37:16
世界杯16强出炉！日本死磕挪威，德国被拉下马，中国巴西出局
2023-08-03 19:59:11
刚刚，“卡努”突发90度急转弯！台风大转折提前开始，大超预期
2023-08-04 00:27:01
K396乘客们的4天3夜：孩子被重点保护，沿途村民收留步行掉队者
2023-08-03 11:03:42
邢台男子疑因泳池救女童扭伤脖子后去世，家属欲为其申报见义勇为
2023-08-03 16:23:55
万万没想到，祸害3年的新冠消失了！但有个奇怪的现象,你发现了吗
2023-08-03 06:53:13
刚刚，公安部打响了楼市保卫战……
2023-08-03 22:31:15
483票一致通过，欧洲议会要求中国废除香港国安法！
2023-08-03 20:58:21
坚固的卢沟桥，让当今某些人无地自容！
2023-08-03 18:39:07
德国女孩啤酒节喝假德国啤酒、吃假羊肉获三倍赔偿，当地市监局回应
2023-08-03 20:01:43
李尚福宣布备战后，美州长不许收台，话音刚落，解放军对美亮剑
2023-08-02 13:37:17
2023-08-04 02:50:44
医院否认李立群半月花费20万：本人提出包房
证券业定向降准 有望释放流动性255亿元
被指控杀妻入狱23年 河北六旬老汉坚称凶手另有他人
杭州一幼师4年花700多万做美容调理 如今称被骗已报案
沧州5男子带橡皮艇到涿州救援：20多小时转移300余人
医院否认李立群半月花费20万：本人提出包房
证券业定向降准 有望释放流动性255亿元
被指控杀妻入狱23年 河北六旬老汉坚称凶手另有他人
杭州一幼师4年花700多万做美容调理 如今称被骗已报案
沧州5男子带橡皮艇到涿州救援：20多小时转移300余人
在意大利首都过生日，拉齐奥官方：镰田大地抵达罗马城
老马丁：科比81分看了直播 第二天嘲讽猛龙队 你们都不防守吗？
罗马诺：曼联将继续和皇社谈范德贝克转会，还没有报价阿姆拉巴特
队报：坎波斯因姆巴佩事件愈发被孤立，但他无意辞职
赖斯ins晒与温格同框照：很荣幸和这位传奇见面交谈❤️
BLACKPINK金智秀认爱 恋上大7岁男演员
吴京为赶时间骑单车去路演 被路人偶遇以为看错人
官方辟谣李立群杭州看病花20万：传言与事实不符
黄嘉千斥夏克立说谎！法院裁定其有持续性家暴行为
张颂文罕见黑脸烦到薅头发 被粉丝塞礼物拒绝无用
扇向姚老板的巴掌，是在警告一个时代
央广网社评：综合施策提振投资者信心
东大教授： 110K以下常压观测到LK-99材料零电阻
印度又要查比亚迪的税？英媒：蕞终通知尚未发出，比亚迪可提出质疑
推特改名X惹用户强烈不满 一星差评量蹿升至78%
三星Galaxy Z Fold5/Flip5国内发布，售价7499元起
30%抽成还是难以接受？马斯克称将与库克讨论调整“苹果税”
实用至上 新哈弗H5仍是踏实肯干的壮汉？
配置调整/售12.68万起 2023款福特领睿上市
车长近5米/豪华感增加 混动海豹竟然是这样
奔驰EQ的王炸?EQE SUV看懂奔驰玩电车的水准
5屏联动+丹拿音响+线内饰细节曝光
湖南和重庆相邻的古镇 景美还宜居
为什么我要去这个国家旅行12次？
去一次埃及酒店，我被毛巾怪吓出海豚音
专访｜力丸：想用音乐给大家一些鼓励
专访 夏侯文：他创造了“龙泉青瓷”历史
不懂就问，不睡午觉会被开除山西户籍吗？
《卧龙：苍天陨落》访谈：我们会逐一且尽快解决游戏的不足之处/
主站 商城 论坛 自运营 登录 注册 《卧龙：苍天陨落》访谈：我们会逐一且尽快解决游戏...
线：这些大众脸武将，至今都令人印象无比深刻！
回合制战略RPG《幻灵降世录》8月24日登陆PS5/XSX
冲冲冲！《博德之门3》Steam版正式解锁！
TVB童颜女神公开分娩全过程，剖腹产下9磅巨婴，宣布封肚不再生
隔代亲能有多离谱？感觉没胎动拍拍肚子，外婆就觉得难过了
“右脑”发达的孩子，很容易看出来，用心培养长大后能成为学霸
女童“奶辣风”冲上热搜，部分家长支持，人民网辣评戳破伪装面具
新加坡红眼病例激增1999起，同比增长76%！儿童成了重灾区！
贺兰山煤层已燃烧300年，每年净损失10亿元
副业有多赚？代价是能吃苦熬夜，适合性格内向的人
版权声明：本文由佛山厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
