泉州市洛江区人民政府关于发布洛江区2017年基准地价的通告
《洛江区2017年基准地价更新应用方案》已于2017年11月30 日经区政府第十次常务会议研究通过，现将主要内容发布。
本次评估基准地价指城镇各级土地或均质地域不同土地利用类型在土地使用权法定出让蕞高年限下的国有建设用地使用权平均价格。土地用途分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和其它用地等四类。商服用地细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地；住宅用地细分为普通住宅用地和别墅等高档住宅用地；工矿仓储用地细分为工业用地、采矿用地和仓储用地；其它用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地。基准日为2017年1月1目；土地开发程度为宗地红线外“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通讯）、红线内场地平整。
《洛江区2017年基准地价》适用于洛江区城区及乡镇土地利用总体规划确定的建设用地范围。其中，洛江区城区基准地价适用范围包括万安街道、双阳街道、河市镇以及马甲镇规划镇区用地，东至洛阳江，西至清源山，南至丰泽区与洛江区分界线，北至马甲镇东环路。洛江区乡镇基准地价适用范围为罗溪镇、虹山乡及马甲镇规划镇区外的国有建设用地范围。
《洛江区2017年基准地价》作为洛江区范围内的国有建设用地使用权交易的价格指导，同时作为国土资源管理部门在土地一级市场中确定国有建设用地使用权出让价格标准的依据。
三、国有建设用地基准地价构成范围
基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，不包括城市基础设施配套费、契税。
1.土地取得成本：包括征地、征收安置费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费、被征地农民社会保障资金等费用，征收安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费、征收安置补助费等费用。
2. 土地前期开发成本：指土地前期开发达到“五通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯及红线内土地平整）所需的费用。
3.按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、支农资金、国有土地收益基金、农业土地开发资金、保障房建设资金、农田水利建设资金、教育基金以及土地出让业务费、预缴有偿调剂补充耕地指标费用以及按规定应收取的其他费用。
4.土地出让收益：根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和征收补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
四、本次基准地价的具体级别界线、修正体系依据《洛江区2017年基准地价更新应用方案》
五、《洛江区2017年基准地价更新应用方案》具体应用问题由泉州市国土资源局洛江分局负责解释。
六、 本通告自公布之日起执行，《洛江区2014年基准地价更新报告》同时停止执行。 《洛江区2017年基准地价》实施前已经区政府地价委员会研究并确定土地出让价款标准但尚未正式签订土地出让合同的项目用地，其土地出让价款原则上仍按原定标准执行。
附件：1.洛江区2017年基准地价的表现形式和内涵
2.洛江区城区、乡镇各类用地土地级别及基准地价
洛江区2017年基准地价的表现形式和内涵
指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、产权式酒店、餐厅、酒吧、景区内住宿、餐饮等服务设施等及其相应附属设施用地
指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。含写字楼、商业性办公场所、 广告、多媒体、动漫、游戏软件开发、制作、建筑设计、专业设计、经营管理总部、 金融活动场所、企业总部经营管理总部类、SOHO公寓式办公和企业厂区外独立的办公场所等用地
指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发美容店、洗浴场所、综合服务型物流、为社会商业活动提供物流支持服务地的商业仓储物流、会展中心、汽车4S店、机动车训练项目、主题公园、仿古城、休闲观光农业、营利性养老服务机构 、 运输型物流、机动车训练项目等用地
指城镇用于生活居住的普通住宅用地及其附属设施用地
指城镇用于生活居住的别墅用地及其附属设施用地。
指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。包括企业总部 、 生产总部类等用地
指用于物资储备、中转的场所用地。包括仓储型物流项目、工业仓储、商业仓储等用地
指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地
指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地
楼面地价 指用于营利性的广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地
指用于营利性的各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地 , 包括企业总部研发总部类、营利性民办教育机构等用地
指用于营利性的医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、营利性民办医疗卫生机构、营利性老年公寓、托老所、福利救助等的用地
指用于各类营利性的文化、体育、娱乐等的用地。包括营利性博物馆、展览馆、美术馆等用地
指用于营利性的城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等
指用于营利性的风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地、景区道路、停车场等交通设施 、 景区内的其它用地按现状归入相应地类
指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地
指营利性的陵园、墓地、殡葬场所用地
指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。
指用于城镇、村庄内部公用的营利性停车场等用地。
洛江区城区、乡镇各类用地土地级别及基准地价
一、 洛江区城区及乡镇各类用地土地级别范围
表1 洛江区城区商服用地土地级别范围表
北迎宾大道北侧100米-北迎宾大道以南洛江区中心城区规划区范围内
北迎宾大道北侧100米外-滨江路-县道310线北侧头部宗用地-旧万虹路-兴泉铁路-西环路-泉美生物用地-兴泉铁路坛顶隧道下方围合的洛江区中心城区规划区范围；
泉美生物用地-霞溪工业集中区现有征地线-绿野山庄-鸡笼寨东侧山脚线-河市东三路-官虹路-官洋小学-官虹南路-官虹东路-滨水路-县道310线-洛江与台商投资区行政交界处路-东溪-县道310线头部宗用地-旧万虹公路-兴泉铁路-西环路包围的河市镇用地范围；马甲溪以东、以北，东环路以南的马甲镇规划镇区内的用地范围；
河市、马甲其余的国有建设用地城区范围。
表2 洛江区城区住宅用地土地级别范围表
北迎宾大道北侧100米-北迎宾大道以南洛江区中心城区规划区范围内
北迎宾大道北侧100米外-滨江路-县道310线北侧头部宗用地-旧万虹路-兴泉铁路-西环路-泉美生物用地-兴泉铁路坛顶隧道下方围合的洛江区中心城区规划区范围；
泉美生物用地-霞溪工业集中区现有征地线-绿野山庄-鸡笼寨东侧山脚线-河市东三路-官虹路-官洋小学-官虹南路-官虹东路-滨水路-县道310线-洛江与台商投资区行政交界处路-东溪-县道310线头部宗用地-旧万虹公路-兴泉铁路-西环路包围的河市镇用地范围；马甲溪以东、以北，东环路以南的马甲镇规划镇区内的用地范围；
河市、马甲其余的国有建设用地城区范围。
表3 洛江区城区工矿仓储用地土地级别范围表
北迎宾大道北侧100米-北迎宾大道以南洛江区中心城区规划区范围内
北迎宾大道北侧100米外-滨江路-县道310线北侧头部宗用地-旧万虹路-兴泉铁路-西环路-泉美生物用地-兴泉铁路坛顶隧道下方围合的洛江区中心城区规划区范围；
泉美生物用地-霞溪工业集中区现有征地线一绿野山庄-鸡笼寨东侧山脚线线-洛江与台商投资区行政交界处路-东溪-县道310线北侧头部宗用地-旧万虹公路-兴泉铁路-西环路包围的河市镇用地范围；马甲溪以东、以北，东环路以南的 马甲 镇规划 镇 区内的用地范围 ；
河市、马甲其余的国有建设用地城区范围。
表4 洛江区城区 其他用地 土地级别范围表
北迎宾大道北侧100米-北迎宾大道以南洛江区中心城区规划区范围内
北迎宾大道北侧100米外-滨江路-县道310线北侧头部宗用地-旧万虹路-兴泉铁路-西环路-泉美生物用地-兴泉铁路坛顶隧道下方围合的洛江区中心城区规划区范围；
泉美生物用地-霞溪工业集中区现有征地线一绿野山庄-鸡笼寨东侧山脚线线-洛江与台商投资区行政交界处路-东溪-县道310线北侧头部宗用地-旧万虹公路-兴泉铁路-西环路包围的河市镇用地范围；马甲溪以东、以北，东环路以南的 马甲 镇规划 镇 区内的用地范围 ；
河市、马甲其余的国有建设用地城区范围。
表5 洛江区乡镇商服用地、住宅用地土地级别的划分
马甲镇规划镇区之外的马甲镇土地利用总体规划确定的国有建设用地范围；
罗溪镇中心建成区以外的罗溪镇土地利用总体规划确定的国有建设用地范围；
虹山乡土地利用总体规划确定的国有建设用地范围 。
表6 洛江区乡镇 工矿仓储用地 土地级别的划分
马甲镇规划镇区之外的马甲镇土地利用总体规划确定的国有建设用地范围；
罗溪镇中心建成区以外的罗溪镇土地利用总体规划确定的国有建设用地范围；
虹山乡土地利用总体规划确定的国有建设用地范围 。
1.各级别相接宗地在应用基准地价时，高级别范围内与低一
级级别相接的宗地建议取用高级别范围内基准地价的低限，而低级别范围内与高一级级别相接的宗地建议取用低级别范围内基准地价的高限。土地级别以道路（不含铁路和架空道路）为分界线米深度内级别土地与高级别一侧相同，级别界线横穿宗地的，该宗地按其中高级别的地价测算整宗地的地价。
2.商服用地的临街宗地和街角地的宗地价格评估取用商服用地路线价，其它商服用地宗地价格评估取用区片价。
3.本次基准地价评估范围外的土地，在无其他基准地价评估范围覆盖的区域，一般参照末级地。
4.土地级别范围具体以基准地价级别图为准。
（一）商服用地路线洛江区商服用地路线价表
万福街与安泰路交叉路口-北迎宾大道
安顺路-北迎宾大道洛阳大桥西南端
阳光南路与阳新街交叉口-双阳中学
表8 洛江区（可分割销售）商服用地基准地价
表9 洛江区（不可分割销售）商服用地基准地价
注：服用地级别基准地价是指除商服用地路线价适用范围外，容积率为2.5的平均楼面地价。
特殊说明：1.对汽车4S店、加油站、加气站按不可分割销售批发零售用地（标准容积率2.5）地面地价的0.8倍计算其地面地价，并不对其进行容积率修正，兼有加油、加气功能的，参照加油站用地的基准地价。集中式充电站用地参照加气站用地基准地价; 2.五星级、四星级、三星级宾馆酒店用地分别适用不可分割销售住宿餐饮用地级别基准地价的0.6、0.7、0.8倍；3.商业旅游会所用地适用不可分割销售住宿餐饮用地级别基准地价的1.2倍；4.企业总部用地适用不可分割销售商务金融用地级别基准地价的0.8倍；5.商业物流用地适用不可分割销售其他商服用地级别基准地价。
表 1 0 洛江区住宅用地基准地价表
表 11 洛江区工矿仓储用地基准地价表
表12 洛江区其他用地基准地价表
注: 营利性老年公寓、托老所等经济型养老项目用地参照工业用地基准地价。
（ 六 ）洛江区乡镇商服用地级别基准地价
表13 洛江区乡镇商服用地级别基准地价表
（ 七 ）洛江区乡镇住宅用地级别基准地价
表14 洛江区乡镇住宅用地级别基准地价表
（ 八 ）洛江区乡镇工业用地级别基准地价
表15 洛江区乡镇工业用地级别基准地价表
（ 九 ）洛江区乡镇其他用地级别基准地价
表16 洛江区乡镇其他用地级别基准地价表
三、地下空间建设用地使用权的基准地价
（一）对于无收益的设备用房、人防工程
按照规定建设为整栋建筑物服务的地下设备用房、人防工程
等，在评估时应只计算其建筑成本，而不计其收益；其土地使用权性质与地上部分的土地使用权性质一致。
对独立经营性地下空间（如有收益的地下商场、地下停车场
等），应采取有偿方式供地，测算地价时应分用途、综合考虑成本及收益情况确定地价。
（三）作为商品住宅、商场、办公楼配套的地下停车场
在测算时可不计算成本，亦不考虑其收益，在出售时参照相
关政策执行；地下空间土地使用权性质随其地上土地使用权性质界定 。
若无相关配套政策，可依规划情况具体设定。
本轮基准地价修编是在完成城镇土地级别调整的基础上进行
的,包括地上和地下空间建设用地使用权价格两部分。其中地下空间建设用地使用权价格评估是新提出的研究区域，通过调查分析，地下空间建设用地以商服用地为主，以住宅相关配套用地为辅，以及部分地下仓储用地。
表 17 洛江区地下空间用地类型及其含义
指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。
指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。
指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。
指用于城镇、村庄内部公用的营利性停车场等用地。
指用于物资储备、中转的场所用地。
从上表中，不难发现地下空间用地类型并不是单一的；另外地下空间设用地在实际的开发利用过程中，又以批发零售用地、住宿餐饮用地和地下车库等三种用途较为常见，零星点缀商务金融用地及其它商服用地。确定地下空间用地类型，从而求取地下空间使用权价格。计算方法为：通过对比地下与地上同种类型土地的使用权价格，确定地下空间权价格与地面土地价格的对应关系，进而确立所参照土地利用类型的修正系数标准。地上土地使用权价格统一为地表基准地价楼面地价（地面地价/容积率），地下各层的土地使用权价格按地表基准地价楼面地价的一定比例进行修正得出，具体如下表：
表18 洛江区各类用地地下楼层修正系数表
注：1 . 建设地下三层以下的，由于建筑工程等方面成本投入逐渐增加，为鼓励蕞大程度的深入的开发利用地下空间，三层以下部分不再计算地价。
2.商服用地地下空间不进行容积率修正，宽度、深度修正参考地上商服用地宽度、深度修正。
各用地类型地下空间权具体评估方法如下：
式中：V——待估宗地地下空间权地价
V 0 ——所参照地表基准地价楼面地价
k i ——宗地区域因素及个别因素修正系数
K a ——宗地估价期日修正系数
K b ——宗地使用年期修正系数
K d ——宗地其他情况修正系数
S j —— 宗地 相应楼层 地下建筑面积
（五）历史遗留地下空间国有建设用地使用权补办出让和转让有关问题的补充说明
2014年10月14日，《福建省人民政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》（闽政办〔2014〕134 号）下发之前，已取得地下空间建设用地规划许可证的项目，应补交的地价款根据对应各用途地上级别楼面地价，进行地下楼层修正后，再依据《泉州市洛江区人民政府办公室转发泉州市国土资源局洛江分局关于洛江区划拨国有建设用地使用权补办出让和转让有关问题的意见的通知》（泉洛政办〔2010〕119号）号文土地出让金收取标准补缴地价款。
抄送：省国土资源厅，市政府办、国土资源局，区委办，区纪委办，
省市属驻洛各单位，万投公司、双阳华侨经济开发区开发建设
泉州市洛江区人民政府办公室 2017年12月8日印发
通知泉州市人民政府门户网站注册和登录功能现由“福建省社会用户实名认证和授权平台”提供统一支持，用户在首次登录时，需注册账号方可使用。完成账号注册后，按页面提示登录系统即可。具体操作步骤如下：
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