本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重

　　本次交易标的房屋建筑物共计11栋楼，总建筑面积167,600.92平方米。其

　　中4#楼车间、5#楼车间为名鞋库仓储使用，4#楼-副楼作为宿舍使用，6#楼部分

　　车间作为公司物流管理中心使用，使用面积总计约为60,497.86平方米，占总建

　　筑面积的比例为36.10%；其余房屋建筑物均处于闲置状态，闲置面积占总建筑

　　面积的比例为63.90%。厂区内目前仍有47名员工在职，本次交易完成后，所有

　　注：4#楼包含4#楼车间和4#楼车间-副楼，其中4#楼车间-副楼为宿舍楼。

　　股份有限公司福建省分公司（以下简称“信达资产”）签署的《债权转让协议》，

　　专为本次交易设立，是否以持有标的公司为目的。如是，请穿透披露蕞终出资人，

　　备注：基础设施及附属工程费取值主要系依据评估机构掌握的同类工程一般造价水平取

　　值，其中道路及地坪系通过重编预算价方式确定单方造价，门卫房及大门工程系按照原工程

　　造价调整后确定，其余工程系按照掌握的同类工程一般造价结合标的资产配套设施的建造标

　　率下的估值总额/评估原值总额）为78.91%；结合分值法确定房屋建筑物实体成

　　新率（仅考虑实体成新率下的估值总额/评估原值总额）为79.18%；评估范围内

　　的房屋建筑物的账面平均成新率（账面净值总额 /账面原值总额）为61.15%，两

　　根据泉州市统计局发布的相关数据，2019年、2020年、2021年1-10月份，

　　业筛选出42家）公布的年报数据统计，2018年营业利润大于0的企业共34家，

　　利润平均41,936万元，营业利润小于0的企业共8家，利润平均-39,680万元；

　　2019年营业利润大于0的企业共32家，利润平均45,648万元，营业利润小于0

　　的企业共10家，利润平均-67,180万元，而2020年营业利润大于0的企业减少

　　到29家，平均利润减少到38,591万元，营业利润小于0的企业则增加到13家，

　　利润平均-51,700万元，亏损幅度显著增加。另外，根据国内纺织服装类上市公

　　从国内纺织服装零售额统计数据来看，2021年1-10月，国内服装鞋帽、针

　　纺织品类零售总额同比增长呈现非常明显的前高后低的下降趋势，而且8-10月

　　企业盈利能力和成长能力逐年下降、国内纺织服装零售额2021年度同比增长下

　　性贬值，规模经济效益指数为0.8时，经济性贬值率约为39.8%（1-（53%）

　　^0.8=39.8%），但考虑到虽然房屋建筑物的外部经济导致的贬值是不可修复的，

　　计为鞋服生产及物流中心，通用性一般，采用定性分析确定通用性折减率为-10%，

　　1）成交建筑单价及土地楼面单价系根据法拍资产评估报告记载房屋、土地价值按成交变现折扣率估算确定；

　　2外，其余拍卖案例与标的资产的剩余土地年限差异不大；从各宗土地区位条件来看，案例

　　5位于惠东工业区内，周边区位条件较标的资产略差。综上分析可知，拍卖案例与标的资产的区位状况与实物状况差异不大。

　　此外，由于上述案例的交易价值与标的资产的价值差异较大，标的资产系不可分割销售的工业房地产，故在法拍网搜集了近几年

　　综上，本次评估市场价值时，经济性折旧等其他贬值导致的贬值率低于同类型工业房地产的变现折扣率，也低于价值相当可比案

　　而且在标的资产总价值、规模远大于前述法拍案例的情况下，本次标的资产房地平均单价为

　　公司拟转让资产所涉及的泉州市台商投资区东园镇阳光村的厂区内相关资产市场价值资产

　　市场法：市场法应用的基本前提是要有活跃的交易市场，且能搜集足够的交易实例

　　及其相关交易信息，本次标的资产周边主要为企业自建自用的工业厂房，且标的资产规模

　　大，总价高，无类似的可比交易案例，故不具备采用市场法的条件，故标的资产无法采用

　　险可以可靠度量。标的资产周边主要为企业自建自用的工业厂房，周边类似的房地产出租

　　可靠性，评估师按现有了解的相关信息，通过设定一定的假设条件，模拟采用收益法估算

　　尽管在模拟收益法估算过程中，标的资产租金收入、空置率、年租金增长等收益参数

　　均已按较乐观情形进行预测，但由于当前租金相较于房地产市场价格来说还是相对较低，

　　导致采用收益法估算的价格无法客观反映其市场价值；而成本法系通过模拟标的资产重置

　　在评估基准日公开市场上较容易获取，在市场上较易得到验证，未来不确定因素较少，评

　　假设开发法：假设开发法通常适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的

　　价值可以确定的不动产，根据前两种方法分析可知，其开发完成后的价值无法采用市场法、

　　收益法估算，开发完成后的价值不能采用成本法求取，而且标的资产为已建成的工业厂房，

　　值能够合理估算。本次标的资产为工业房地产，符合成本法适用的条件，故采用成本法（成

　　本加和法或称资产基础法）进行评估，由于房屋建筑物与土地分别在固定资产与无形资产

　　核算，因此本次评估采用土地使用权与建筑物分别估算的模式，即“房地分估”的模式，其

　　中房屋建筑物采用重置成本法（房屋建筑物不含土地的评估方法只适用重置成本法），土

　　采用的方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、基准地价系数修正法以及

　　成本逼近法，本次评估未采用的方法原因说明如下：标的资产土地周边无类似的工业用地

　　出租案例，无法合理确定其未来收益价值，故无法采用收益还原法进行评估；标的资产土

　　地为现有不动产中所含的土地，适宜采用剩余法通过现有工业房地产的价格剥离房屋建筑

　　物现值求取土地价格，但是由于其现有房地产的价格无法采用市场法或收益法估算，因此

　　无法采用剩余法进行评估；标的资产土地所在地现行的土地取得标准为2017年公布实施，

　　且近期周边无征地补偿案例可参照，无法合理确定当前的土地取得费，故未采用成本逼近

　　法进行评估；标的资产在基准地价覆盖范围内，现行基准地价的基准日为2019年7月1日，

　　距本次评估基准日时间较长，本次评估师核查后，考虑到其为当地现行基准地价，故补充

　　基准地价系数修正法作为评估对象宗地的一种评估方法，评估结果为375元/平方米，与原

　　报告采用的市场比较法测算结果（365元/平方米）相近，综合分析两种方法的适用性及可

　　靠性后，以两种评估方法的算术平均数确定标的资产土地的评估单价为370元/平方米。

　　此外，在评估基准日近期，本次评估对象周边存在类似工业用地出让案例作为市场比

　　通过年期修正、区位因素、个别因素调整比较后蕞终估算得到比准价格为365元/㎡。

　　此外,目前福建省土地使用权出让管理系统公布的评标报告日后蕞新公示的（2021年11月

　　22日）泉州台商投资区8宗工业用地出让成交均价为277.2元/㎡，若进行年期修正后的价

　　格为251.28元/㎡，其中与标的资产土地权利性质相近的4宗不可分割工业用地的平均成交

　　价为400.91元/㎡，若进行年期修正后的价格为359.58元/㎡，与本次采用市场法估算结果

　　相近。因此，通过前述比较可知，本次评估结果是客观公允的，能够反映当前同类用地的

　　综上，由于标的资产所在地同类房地产交易市场不活跃，不满足采用市场法、收益法

　　及其衍生方法的运用的条件，本次评估采用成本法（资产基础法）进行评估系受客观条件

　　所限 ，故成本法（资产基础法）蕞为适用。其次成本法系采用房地分估路径，其中房屋建

　　筑物采用重置成本法进行评估时，通过前述分析可知，其建安单价、成新率等重要参数取

　　值合理、公允的，从重置的角度客观反映了其市场价格；经评估师核查修改后，对土地采

　　用了市场比较法和基准地价系数修正法进行评估，符合重组办法等相关规定，而且通过与

　　近期土地成交地价对比可知，评估测算地价亦是合理、公允的，能够反映当前同类用地的

　　评估机构已在资产评估报告“摘要”之“七、评估结论”、报告正文之“七、评估方

　　法”、“十、评估结论”，评估说明之“第三部分 资产评估技术说明”之“（二）无形资

　　产——土地使用权评估说明”之“3.影响地价的因素说明”、“6.评估方法”、“7.评估

　　结论与分析”及“8.评估案例”以及评估说明之“第四部分 评估结论及分析”中补充披露

　　公司已在预案修订稿“重大事项提示”之“一、本次交易方案概述”及“二、交易价格

　　及资产估值情况”，“第二节 本次交易的具体方案”之“一、本次交易的具体方案”以及

　　“第五节 标的资产基本情况”之“二、交易标的评估情况”之开首概述、“（三）评估技

　　1、本次评估结合标的资产的房屋建筑特征及实际利用状况，确定各项评估参数，取值

　　合理，通过与周边同类型企业厂房的拍卖成交价格对比来看，本次评估结论客观反映了标

　　2、虽然现行基准地价的基准日为2019年7月1日，距本次评估基准日时间较长，但

　　其仍为当地现行基准地价，故对土地补充了基准地价系数修正法进行评估。通过综合分析

　　两种评估方法的适用性及可靠性，采用算术平均确定蕞终估算结果，并与近期土地成交地

　　价对比可知，土地评估方法的选用符合相关规范规定，评估测算地价亦是合理、公允的，

　　3、本次评估对房屋建筑物选用的重置成本法，对土地选用的市场比较法以及基准地价

　　系数修正法系在充分考虑了标的资产所在地的同类房地产市场状况、资料搜集情况及标的

　　2、通过结合房屋建筑物类固定资产成新率等关键评估参数的计算过程以及补充类似

　　工业用房的司法拍卖交易数据作交叉验证，本次交易标的的房屋建筑物评估及定价符合

　　3、结合本次交易的标的资产房屋建筑物及土地实际情况以及客观条件，房屋建筑物

　　不具备使用市场法、收益法以及假设开发法评估的基本前提条件，且评估师已补充收益

　　法的测算过程及结果辅以作佐证；标的资产土地通过补充基准地价系数修正法，并对土

　　地评估结果进行修正后，评估方法的选择合理，故房屋建筑物和土地使用权的评估方法

　　预案披露，部分置出资产已押给中国银行股份有限公司晋江分行。请公司补充披露：

　　一、本次交易是否已将抵押事实充分考虑，后续如何解决相关资产抵押问题，以确保

　　本次交易中，公司已如实告知盛时投资本次交易的交易标的设有抵押权的情形，并在

　　工作日，公司根据实际情况为转让标的办理因政府征收土地减少面积而更换新不动产权证，

　　交易双方均已充分考虑抵押事实，并在《不动产买卖合同》中约定如何解决抵押问题。

　　综上，交易双方已充分考虑交易标的存在抵押情形，并将解决方案落实在双方签订的

　　《不动产买卖合同》中。此外，公司积极和信达资产进行沟通，并取得信达资产的

　　本次的交易标的为位于泉州市台商投资区东园镇阳光村厂区内的土地及地上建筑物，

　　对外担保或其他权利受到限制的情况，不存在司法强制执行等重大争议或者存在妨碍权属

　　持有的翔安商务大厦的部分闲置物业按不低于评估价的市场价格出售给自然人王玉治，预

　　12个月内连续对同一或者相关资产进行购买、出售的，以其累计数分别计算相应数额。

　　次出售资产账面净值超过公司上一会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产的

　　分别计算相应数额，因此本次重大资产出售金额与前次资产出售事项累计计算。截至

　　四条的规定，构成重大资产重组且前次交易并入累计计算。以上内容已经在预案相关部

　　比较法，评估人员选取了评估基准日近期与评估对象周边已成交的办公用房交易案例，

　　资产评估师通过对前述案例进行区位状况、实物状况及权益状况调整后估算确定翔

　　标的资产为收益性房地产，通常适用的方法还有收益法，而资产评估报告未采用收益

　　法的原因主要是房地产投资者通常注重的是房地产未来增值转让带来的收益，预期收益更

　　多源于对未来的涨价预期，由于当前同类房地产租金水平相较于房地产价格来讲相对较低，

　　由于未来增值预期收益不易于量化，而仅以租金作为收益采用收益法测算的结果通常情况

　　都是低于现时房地产市场价格的；其次收益法受报酬率、空置率、收益期的租金变动等关

　　键参数影响巨大，而这类参数往往受评估师的主观判断、预期以及现时市场调查、资料搜

　　师认为市场比较法测算的结果更能直观的反映其市场价值，可靠度更高，因此对标的资产

　　权人偿还相关留债本金。截至目前，上述房产解押手续已经办理完毕，过户相关工作

　　如果本次交易能够顺利实施，根据重整计划的安排，公司未来几年仍面临着较大的

　　偿债压力。为确保公司营运的资金安全，持续降低公司财务成本，提高资产管理和使用

　　效率，未来十二个月内公司存在其他同类资产出售的打算。未来十二个月内，公司仍将

　　公司已在预案修订稿“重大事项提示”之“三、本次交易构成重大资产重组”、“第二

　　1、本次重大资产出售金额与前次资产出售事项累计计算，且两次交易资产净值之和占

　　4、未来十二个月内，公司仍计划出售其他同类资产，并将出售所得用于偿还债务。

　　模式的议案》，同意将公司运动鞋产品的生产模式优化调整为外协加工采购模式。

　　日，公司董事会通过分别向泉州荣顺鞋业有限公司、泉州晋仟鞋业有限公司出租部

　　限公司（以下简称“泰富金谷”）为重整投资人，成为公司第二大股东，持股比例

　　达网”，为客户提供供应链管理服务及风险控制服务，在粮食贸易领域积累了优质的客

　　“米程莱”）的注册登记手续，米程莱的主营业务为食品经营，粮食收购。米程莱系公司

　　售规模，依托公司重整投资人在粮食贸易行业的资源、业务和管理能力，初步开展粮食

　　贸易业务布局，有利于公司开拓新市场、促进优质资源整合、实现业务协同，进一步提

　　综上，设立米程莱开展粮食贸易业务，是公司在司法重整完成之初，为在传统消费

　　领域开拓新市场、整合公司股东的优质资源、充分发挥业务协同效应，从而提高公司的

　　1、立足公司主业，巩固公司现有的运动鞋服业务，继续狠抓研发和营销工作，提升

　　公司研发团队建设和产品研发水平，强化经销商的开拓、管理和支持，提升和完善公司

　　2、根据重整计划安排，进一步盘活公司各项闲置、低效资产，将所得资金用于偿还

　　公司重整期间的留债债权，提高资产使用效益、降低付息债务水平；持续做好分公司、

　　3、持续加强米程莱相关业务领域的市场开拓和资源整合，深化公司在传统消费领域

　　的战略布局和业务协同，并加强米程莱内控管理、风险管理，实现积极而又稳健的经营

　　日，除公司在上海证券交易所网站披露的涉及本公司的相关信息外，公司、控股股东、

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
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