洪金榜（石狮市灵秀镇创业园）（咨询）土地估价报告
洪金榜（石狮市灵秀镇创业园）（咨询）土地估价报告doc
洪金榜（石狮市灵秀镇创业园）（咨询）土地估价报告
称：洪金榜委估的位于石狮市灵秀镇创业园的土地使用权价值评估受托估价单位：福建明达房地产评估有限公司土地估价报告编号：闽明达(2009)估字第09067提交估价报告日期:二九年九月二十九日头部部分一、估价项目名称：洪金榜委估的位于石狮市灵秀镇创业园的土地使用权价值评估二、委托估价方：洪金榜三、受托估价方：1、机构名称：福建明达房地产评估有限公司2、法人代表：江同官3、评估机构注册号：C4、注册有效期：至20105、执业范围：县域（晋江市）范围内从事土地估价业务6、发证单位：福建省土地估价师协会7、工商注册号：84468、联系人：**官9、联系电线、机构地址：晋江市崇源路农机公司四楼四室11、邮四、估价目的：为委托方了解估价对象土地使用权价值提供参考五、估价基准日：二七年九月二十八日、二八年九月二十八日及二九年九月二十八六、估价作业日期：二九年九月二十八日至二九年九月二十九日七、价格定义：待估宗地位于石狮市灵秀镇创业园,侍估宗地基础设施条件较为完善，土地的实际开发程度为红线外“五通”(通路、供水、排水、通电、通讯)、红线内场地平整。本次评估设定的土地开发程度为红线外“五通”(通路、供水、排水、通电、通讯)和红线内场地平整。本次评估地价内涵是指委估宗地分别以二七年九月二十八日、二八年九月二十八日及二九年九月二十八日为估价基准日，在满足既定的规划指标和设定的开发程度条件下，土地用途为工业用地、无它项权利限制、使用年限分别为49.7、48.7、47.7年的国有土地使用权的价值。八、估价结果：估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地分别以二七年九月二十八日、二八年九月二十八日及二九年九月二十八日为估价基准日，在评估设定用途、土地使用年限、土地开发程度及规划利用条件下的土地使用权价值分别为：688.96万元、714.01万元、751.59万元，大写人民币：陆佰捌拾捌万玖仟陆佰元整、柒佰壹拾肆万零壹佰元整、柒佰伍拾壹万伍仟玖佰元整，详见下表：估价时点土地使用权面积（平方米）土地单价（元/平方米）土地总价（万元）2007年9月28日8351.00825688.962008年9月28日8351.00855714.012009年9月28日8351.00900751.59待估宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》九、土地估价师签字：十、土地估价机构：估价机构负责人签字：福建明达房地产评估有限公司二九年九月二十九日附表土地估价结果一览表估价机构：福建明达房地产评估有限公司估价报告编号：闽明达（2009）估字第09067估价期日：二七年九月二十八日、二八年九月二十八日及二九年九月二十八日为估价基准日，估价期日的土地使用权性质：出让估价期日的土地使宗地名称估价基土地使用证编号土地位置估价期日实际用途估价设定用途土地实际开发程度估价设定开发程度土地使用年限{年}土地面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)总地价（万元）洪金榜洪金榜的工业用地2007用（2005）第0286石狮市灵秀镇创业工业用地工业用地红线红线红线上述土地估价结果的限制条件：1、土地权利限制：无他项权利限制；2、基础设施条件：至估价基准日，宗地红线外五通，红线、规划限制条件：评估设定和实际用途：工业用地；4、影响土地价格的其他条件：改变估价目的、估价期日、土地使用年限、规划条件、土地开发状况、或国家政策调整、宏观经济发生大变化、和城市规划等都将影响土地结果。5、其他需要说明的事项：1）因该开发项目特殊性，故本次估价时因该项目未有详细规划，估价师只能依据规划设计条件，运用蕞有效使用原则进行建筑物类型的设定2）本评估报告为委托方了解估价对象土地使用权价值提供参考，本报告及估价结果不能用于转让和其他经济活动。6、本报告使用有效期为半年。福建明达房地产评估有限公司二九年九月二十九日第二部分估价对象界定一、委托估价方：洪金榜二、估价对象：土地登记状况待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、土地等级、用途、面积、四至、土地登记证书号等土地登记状况详见表2-1。表2-1估价对象土地登记状况表宗地名称宗地位置批准用途评估设定用途评估面积(平方米)洪金榜的工业用地石狮市灵秀镇创业园工业工业8351.00用（2005）第0286委估宗地的实际开发程度为红线内外“五通”（即通路、通上下水、通电、通讯）及红线内场地平整，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通上下水、通电、通讯）及红线内场地平整。、土地权利状况估价对象土地所有权属国家所有，使用权属洪金榜所有。至估价基准日，实际和评估设定待估宗地的土地使用权性质为出让，待估宗地未设定抵押权、担保权、租赁权、地役权等他项权利，宗地产权清楚，来源合法。、土地利用状况委估宗地位于石狮市灵秀镇创业园，红线外“五通”(通路、供水、排水、通电、通讯)、红线内场地平整，委估宗地按照批准的规划用途为工业用地。三、地价影响因素分析：一般因素石狮，地处台湾海峡西岸闽南金三角沿海突出部，位于文化历史名城泉州与经济特区厦门之间，市域三面临海，海岸线.6万人，外来流动人口20万人。2004年全市实现国内生产总值142.5亿元，比增16.8%，增幅高于全省及泉州市平均水平，财政总收入12.07亿元，比增32.2%，创下十年来蕞高增幅，农民人均纯收入8038元，各项主要经济指标均比建市时增长30倍以上,综合实力位居全国蕞发达百强县市第26位，继续保持全省十强县位。先后荣获了中国休闲服装名城（蚶江镇、灵秀镇、宝盖镇三镇先后被评为中国西裤、中国运动休闲服装、中国服装服饰辅料名镇）、全国体育先进市、全国科技先进市、全国卫生先进市、全国双拥模范城和福建省教育先进城市、文化先进城市、精神文明建设先进城市等荣誉称号。区域因素委估宗地位于石狮市灵秀镇创业园，影响其价格的主要区域因素有：1、交通条件估价对象交通便利。2、基础设施条件估价对象红线外五通，红线、环境条件估价对象内部环境较好。4、产业聚集度：工业区，大规模。个别因素：委估宗地位于石狮市灵秀镇创业园，土地批准用途为工业用地,土地形状规则，平坦无坡度，完全满足工程要求，用地面积为8351.00平方米，土地使用权由洪金榜以国有出让方式取得，土地使用权终止日期为 2057-06-29。 待估宗地场地平整，环境轻度污染，城市规划对待估宗地所在区域个别条件 有影响。宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通路、通上下水、通电、 通讯）及场地平整，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、 通上下水、通电、通讯）及场地平整。 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据： 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）； 4、《土地估价报告规范格式（一般格式）》; 5、福建省人民政府、泉州市人民政府、石狮市人民政府颁布的有关政策、 规定、实施办法、通知等法规文件； 6、《石狮市土地基准地价应用说明》； 7、评估人员实地勘察和市场调查所获资料以及委托方提供的有关资料等 二、估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的， 而这些因素又经常处于变动之中，我们估价时在遵循公正、公平、公开原则 的基础上，所遵循的主要原则为：合法原则、蕞有效使用原则、供需原则、 替代原则、估价时点原则、多方法相比较原则、综合分析原则。 三、估价方法 根据《城镇土地估价规程》（以下简称规程）规定的地价评估评估方法有 市场比较法、收益法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修 正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当时当地房地 产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价 方法。委估宗地位于石狮市灵秀镇创业园，所在区域产业聚集度高，工业用 地具有收益或潜在收益，且石狮市各镇已制定基准地价, 故此次评估宜选用 收益还原法和基准地价系数修正法来确定估价对象土地的公开市场价值。 综上所述，本次评估采用收益还原法和基准地价系数修正法。 四、估价结果： 估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地分别以二七年九月二 十八日、二八年九月二十八日及二九年九月二十八日为估价基准日， 在评估设定用途、土地使用年限、土地开发程度及规划利用条件下的土地使 用权价值分别为：688.96 万元、714.01 万元、751.59 万元，大写人民币：陆 佰元整，详见下表：估价时点 土地使用权面积 （平方米） 土地单价 （元/平方米） 土地总价 （万元） 2007 8351.00825 688.96 2008 8351.00855 714.01 2009 8351.00900 751.59 五、估价结果和估价报告的使用： 估价的前提条件和假设条件1、在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场； 2、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规； 3、土地面积依据已核发的国有土地使用证； 4、委托方提供的资料属实； 5、评估宗地设定开发程度为红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、 通讯）、红线、本次评估地价内涵是指委估宗地分别以二七年九月二十八日、二 八年九月二十八日及二九年九月二十八日为估价基准日，在满足 既定的规划指标和设定的开发程度条件下，土地用途为工业用地、无它项
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