市政府近日出台《关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见》。

　　意见适用于鲤城区、丰泽区和泉州开发区清氵蒙园区区域内。洛江区可以参照这一意见执行，其他县(市、区)、泉州台商投资区可根据实际情况制定具体实施意见。

　　根据“三旧”改造规划，危旧房集中、基础设施不完善、环境条件较差的成片区域，或者按照城市规划需要实施“三旧”改造的成片区域，应由政府组织实施。政府组织实施项目涉及旧厂房用地征收的，旧厂房土地使用权人可以选择货币补偿或房屋产权调换；符合规定的可实行土地置换。

　　货币补偿、补助和土地置换按照市政府有关规定执行。如果土地使用权人选择房屋产权调换的，可将被征收的旧厂房(不含临时搭盖)建筑面积按3∶1的比例调换成办公用房(安置地点在片区改造安置补偿方案中确定)，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。凡选择房屋产权调换的，土地不再给予补偿，用地上的机器设备搬迁费用等由企业自行负责。

　　意见中很重要的一部分是对土地使用权人如何自行改造作出了规定。根据意见规定，相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划的旧厂房，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可以由土地使用权人按照有关规定申请自行改造。自行改造按照以下两种方式进行：一是土地使用权人利用现有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，不办理土地用途变更手续，不得分割产权出让。二是自行翻建。在符合城市规划和“三旧”改造政策的前提下，允许土地使用权人将工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交土地出让金，不得分割产权出让。

　　申请自行改造的要取得土地使用证和房屋所有权证。土地权属或房屋产权存在争议、违法建设未经依法处理、被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地、房屋权利的，不能列入自行改造范围。中心市区“村改居”后，遗留集体土地上的旧厂房用地应依法办理集体土地转为国有土地的手续后才可申请自行改造。

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　　自行翻建用地要征收 40%公共配套建设用地

　　意见规定，业主利用现有工业厂房自行改造，应符合建筑结构安全、城市景观、公共安全等法律法规要求，依法申请办理审批(核准、备案)手续。自行改造原则上不得增加建筑面积。政府按申请自行翻建用地的40%征收公共配套建设用地；根据城市规划的实际要求，公共配套建设用地占改造地块总面积比例超过40%的，按照实际要求予以征收；原用地出让合同中代征道路用地部分可计入分摊公共配套建设用地。

　　分摊公共配套建设用地按照意见规定的旧厂房用地征收的货币补偿标准给予补偿。用地上的建筑物、构筑物补偿和机器设备等的搬迁费用由企业自行负责，政府不再给予补偿，不享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。

　　按40%比例统一征收的公共配套建设用地扣除规划的公共配套建设用地后，尚有剩余可建设用地的，经市政府“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可由土地使用权人依法统一建设。按改变后的用地性质评估市场价上浮15%交纳土地出让金，以协议出让方式供地。

　　自行翻建的用地规模在扣除政府征收的公共配套建设用地后，实际建设用地原则上控制在4.5亩以上、50亩以下。

　　意见规定，允许相邻地块的旧厂房业主通过平等协商，将各自地块整合为一个完整用地申请联合自行翻建。土地使用权人也可以申请将相邻的不属于旧厂房的边角地、夹心地、插花地(面积控制在3亩以下，且不超过企业自有土地面积的10%)等地块进行整合翻建。

　　自行改造的经营性用房不得分割销售

　　意见规定，一家企业只能自行改造一个地块并享受一次上述优惠政策。自行改造的经营性用房的建筑平面不得采用小开间配卫生间等变相商品住宅建设方案，立面设计应符合公共建筑的特点。如土地使用权人在实施改造中违法进行分割销售或以其他形式变相分割销售的，由相关行政执法部门依法进行查处，并督促限时整改到位，同时取消政府给予该企业的有关优惠政策。

　　因城市规划、基础设施建设需要或市委、市政府决策部署原因，未能建设的工业用地符合自行改造条件的，可申请参照上述规定自行改造。在扣除40%的分摊公共配套建设用地后，由土地使用权人按改造后的用地性质评估市场价扣除原用地出让价格(划拨用地价格)后的差额补交土地出让金，按经批准的实施方案自行改造。

　　意见对意见出台前，一些未经批准利用已有工业厂房自行进行改造做法如何进行处理作出了具体规定。

　　根据规定，可列入“三旧”改造范围包括：按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及中心市区“退二进三”的工业用地；土地利用效率低(建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低)和不符合安全生产、环保要求的工业用地；国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

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　　0$市政府近日出台《关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见》。旧城镇旧厂房旧村庄（简称“三旧”）改造可由政府组织实施改造或业主自行改造。“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，一律由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。$0$相邻旧厂房可申请联合翻建$

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