谢杨春：深圳三轮土拍热度下降“刚需地块”难留房企？
中新经纬9月29日电 题：深圳三轮土拍热度下降，“刚需地块”难留房企？
作者 谢杨春 克而瑞研究中心研究总监
深圳第三轮土拍正式收官。本次集中供地延续了一直以来较低的供地规模，推出7宗含宅用地，成功出让6宗，流拍1宗地块。6宗地块总建筑面积为111.1万平方米，成交总金额106.4亿元，由于本次供应地块的刚需属性较强，平均楼面价为9577元/平方米，整体溢价率下降至3.94%，这也是深圳集中供地以来平均楼面价首次跌破万元。
第三轮供地以刚需为主，土拍热度显著下滑
深圳第三轮出让的7宗含宅用地，总规划建筑面积达到122.1万平方米，整体供应量仍处较低水平。且推出的7宗地块意在满足刚需群体需求，主要分布于龙华、光明和坪山相对偏远的区位，安居型商品房占比较高。
2022年前两轮集中供地中，深圳土地市场“一枝独秀”，热度较高。这主要一方面源于深圳宅地供应持续稀缺，另一方面与前两轮土拍推出的多为热点地块有关，如前海、龙华等区域地块，且溢价率较高。
深圳作为2022年土地市场热度蕞高的城市，首轮集中供地以所有地块触及蕞高限价、整体溢价率高达15%的热度成交，第二轮土地出让则由于供应地块增多，土地市场热度稍有回落，第三轮土拍热度则显现进一步下滑，有1宗地块流拍，其余6宗成交地块整体溢价率为3.94%，较第二轮下降5.39个百分点。
底价成交成为深圳第三轮土拍的“底色”。主因是由于本轮地块的刚需属性较强，留给房企盈利的空间并不高。
深圳地铁包揽3宗地块，华润、招商各揽一子
由于本轮出让地块总数较少，蕞终仅有6宗地块成交，拿地房企也相对简单：深圳地铁包揽3宗地块，拿地总金额为60.4亿元，总建筑面积为83.2万平方米，金额和建筑面积均占本次土拍成交的一半以上。华润、招商则各拿下宝安、龙华的纯住宅用地，华润拿地金额达到27.5亿元，总建筑面积为13万平方米，仅次于深圳地铁；招商底价竞得龙华区纯宅地，总价为15.03亿元，总建筑面积为9.5万平方米。
本次深圳土拍中，拿地房企均为国企、央企，以及城投类平台公司，与前两轮拿地房企类型保持一致，民营房企未现身。
整体来看，深圳第三轮土拍以刚需型地块为主、市场热度较前两轮有明显下滑，可见，在当前的市场情况下，即便在一线城市，也需要优质地块和充足的利润空间才能刺激房企积极参拍，否则无论前期土拍如何高热，房企的积极性都会明显下降。
作为一线城市，房地产市场的基本面依然要高于其他二三线城市，对大部分房企而言，一线城市的土拍属于优先级。遇到一线城市土拍与其他城市发生“撞车”情况，房企会优先考虑前者。因此，一线城市土拍市场的热度常与推出地块的质量相关，只要一线城市推出优质地块，市场热度的复苏将会立竿见影。(中新经纬APP)
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