经适房安置房自建房土地出让金补交须“三看”
经适房、安置房、个人自建房以及国有房地产公司开发建设的住宅,究竟要补交多少土地出让金才能顺利办理土地使用权出让手续?
经适房、安置房、个人自建房以及国有房地产公司开发建设的住宅,究竟要补交多少土地出让金才能顺利办理土地使用权出让手续?
“少的数千元,多的要十几万元。”一位接触标准制定工作的相关人士告诉记者,根据刚刚公布的标准,土地出让金的补交蕞终取决于一个简易的等式:应补交的土地出让金=地块基准地价×标定地价百分比×土地使用面积。
同是安置房,同是经济适用房,只因所处行政辖区不同,上市转让补交土地出让金时,套用的规定、标准可能也不同。由于出台的规定限定中心市区鲤城、丰泽两个区,因此洛江区地面上的经济适用房、安置房,并不能直接等同参照该标准,同理位于桥南片区的安置房项目也是如此:其他县(市、区),另行规定,也另有标准。
同是安置房,同是经济适用房,只因所处地理位置不同,计算应补交的土地出让金时,所执行的“起步价”也不尽相同。根据2009年12月初发布的《泉州市中心市区土地定级和基准地价(2009年修编)》,位于市区津淮街北侧的东涂安置房属于一级住宅用地,其基准地价(地面)为5670元/平方米;而位于市区安吉路西侧的美仙山安置房属于三级住宅用地,其基准地价(地面)仅为2600元/平方米。
因此,假定房屋的分割土地适用面积均为10平方米,假定均在1990年5月19日以后取得划拨国有建设用地使用权,那么上述两处安置房转让时,前者应补交的土地出让金为34020元(5670×60%×10),后者则只应补交15600元(2600×60%×10),二者相差18420元。
所谓的“起步价”并非一成不变。一般情况下,基准地价每隔2年就会有一次调整,因此标准亦明确规定:按申办转让手续之日的标定地价计算。这也意味着,基准地价上调,出让金就要多补;基准地价下调,出让金就会少补。
细心的市民会发现,规定中,几类房产转让时应补交的土地出让金,是按标定地价的百分比进行收取,根据房产类型不同,这个百分比被分为三档:10%、30%、60%。“档位”越高,应补的土地出让金就越多;反之,则越少。
经济适用房在这方面“占尽天时”。即使用地级别“”为一级,即使土地使用面积为17平方米,市区圣湖、云谷两小区的经济适用房,转让时应补交的土地出让金都会在1万元以下:9639元(5670×10%×17)。得到政策倾斜的还有红梅、金山等五个小区,只有数平方米土地使用面积决定了每套房产转让时,应补交的土地出让金大多只在2000元至5000元之间。
相对而言,个人自建房、安置房的“档位”划分稍有不同,根据“1990年5月19日前后取得划拨国有建设用地使用权”这一分水岭,标定地价的百分比被区分为30%和60%,相应该补交的土地出让金也就不一样了。“1990年5月19日”如何界定?什么样的房产能少补一些的土地出让金?上述人士告诉记者,在这个问题上,起作用的应该是相关批文通过的时间,而不是土地使用权证的办理时间。
需要格外指出的是,安置房用地使用权的时间认定更为特殊。只要被拆迁户被拆房屋的“原土地”是在1990年5月19日前取得划拨国有建设用地使用权,其获得的安置房转让时亦可“就低不就高”,即套用30%的“档位”。
如果说地块基准地价、标定地价百分比所决定的是“固定系数”的话,那么土地使用面积则是一个“变动乘数”。当这一“乘数”遇到个人自建房时,上述等式运算的结果会有所不同。
以市区中山公园附近的华侨新村为例,其房产基本是在1990年5月19日前就已取得划拨国有建设用地使用权。假定该处新村一栋房产的土地使用面积为100平方米,以一级住宅用地基准地价5670元/平方米计算,其转让时要补交的土地出让金为17.01万元(5670×30%×100)。
相较之下,经适房、安置房的“乘数”小了很多。上述人士告诉记者,在中心市区,这两类房产土地使用面积一般在10平方米上下,的也不会超过15平方米,因此其要补交的土地出让金只要数千元。不过,这两类房产转让补交土地出让金有一个大前提,即要先拿到“分割”土地使用权证。“整个小区有一本总的土地使用权证,而细分到每一套房产,则有一本分割的土地使用权证,由于种种原因,一部分产权人并未及时办理分割权证。”这位人士提醒说。
市政府办公室近日转发市国土资源局关于《泉州市中心市区划拨国有建设用地使用权补办出让和转让有关问题的意见》,业内人士表示,该意见的出台对单门独院的个人建房影响。
根据目前的规定,每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同,这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系,一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权面积在15平方米左右,小高层一般在六七平方米,而高层建筑所拥有的土地使用权面积则更少。当然对于那些单门独户的个人建房,由于其独享所在地块的土地使用权,因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。
城东片区福泉高速路至安吉路南侧300米处区域以及城东片区324国道两侧(南至漳泉肖铁路、北至200米处)以及华侨大学校区。
漳泉肖铁路北渠招贤村东边漳泉肖铁路所包围的区域。
东海滨城规划区除三级地以外的部分。
泉州经济技术开发区清濛园区除Ⅲ级地以外的部分。
住宅用地基准地价(地面)及修正幅度表
类型 普通住宅 别墅用地 修正幅度
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