泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见
泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇
各县（市、区）人民政府，泉州开发区、泉州台商投资区管委会，市政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
根据《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政〔2010〕27号）精神，为进一步提升土地利用效率，调整优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业结构升级，结合实际，现就我市推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄（以下简称“三旧”）改造提出如下实施意见：
一、“三旧”改造的范围、实施主体和改造方式
（一）下列土地可列入“三旧”改造范围：按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及中心市区“退二进三”的工业用地；土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。
（二）“三旧”改造实施主体包括政府组织实施改造和业主自行改造。“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，一律由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。
（三）“三旧”改造应在城市规划、土地利用规划、产业发展规划、“三旧”改造规划和实施计划的指导下，因地制宜，采取成片改造、综合整治、零散改造等方式实施改造。
（四）旧村庄、旧城镇按照《中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见》（泉委办〔2010〕93号）和《泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见》（泉政文〔2011〕69号）执行。中心市区“三旧”改造中的旧厂房改造按本意见执行。
（五）本意见适用于鲤城区、丰泽区和泉州开发区清濛园区区域内。洛江区参照本意见执行，其他县（市、区）、泉州台商投资区可根据实际情况制定具体实施意见。
（六）按照省政府提出的“科学规划、有序推进；城乡统筹、协调发展；以人为本、改善民生；政府主导、市场运作”的原则，因地制宜，分步实施，稳妥推进“三旧”改造工作。
（七）坚持“三旧”改造与经济发展、城市建设相协调的原则，城市规划保留的工业区内的旧厂房改造主要应发展工业或信息服务、研发设计、文化创意、仓储物流等生产性服务业。
（八）市政府成立“三旧”改造工作领导小组，统筹指导中心市区“三旧”改造工作。建立“三旧”改造工作联席会议制度，根据需要，适时召开会议，研究“三旧”改造规划和年度实施计划，审定项目实施方案等。领导小组下设办公室，挂靠市城乡规划局，负责日常工作和“三旧”改造项目实施方案初审。
（九）市城乡规划局牵头，会同市发改委、国土资源局、住房和城乡建设局编制中心市区“三旧”改造规划，报市政府研究同意后实施。
鲤城区、丰泽区、洛江区政府、泉州开发区管委会要相应成立领导机构，按照全市统一部署和“三旧”改造规划，会同东海、城东、北峰等片区开发建设指挥部开展本区域内“三旧”改造项目调研论证工作，拟定本区域内的“三旧”改造年度实施计划。 “三旧”改造年度实施计划由市住房和城乡建设局汇总，报“三旧”改造工作联席会议研究同意后按程序报市委、市政府审定。
（十）根据“三旧”改造规划，危旧房集中、基础设施不完善、环境条件较差的成片区域，或者按照城市规划需要实施“三旧”改造的成片区域，应由政府组织实施。
（十一）具体负责实施“三旧”改造的政府单位，根据“三旧”改造规划和年度实施计划，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的修建性详细规划、搬迁补偿安置方案、实施主体及改造方式、投资及经济社会效益评估等。
实施方案经市“三旧”改造工作领导小组办公室初审并征求相关单位意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。
（十二）政府组织实施项目涉及旧厂房用地征收的，旧厂房土地使用权人可以选择货币补偿或房屋产权调换，符合规定的可实行土地置换。
货币补偿、补助和土地置换按照《泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区生产性工业企业土地收储暂行规定的通知》（泉政〔2012〕9号）和《泉州市人民政府关于执行泉州市中心市区生产性工业企业土地收储暂行规定有关问题的补充通知》（泉政〔2012〕4号）的规定执行。
土地使用权人选择房屋产权调换的，可将被征收的旧厂房（不含临时搭盖）建筑面积按3∶1的比例调换成办公用房（安置地点在片区改造安置补偿方案中确定），并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。凡选择房屋产权调换的，土地不再给予补偿，用地上的机器设备搬迁费用等由企业自行负责。
六、业主自行改造的改造方式、申请条件和程序
（十三）相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划的旧厂房，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可以由土地使用权人按照有关规定申请自行改造。
（十四）自行改造按照以下两种方式进行：
1.土地使用权人利用现有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，不办理土地用途变更手续，不得分割产权出让。
2.自行翻建。在符合城市规划和“三旧”改造政策的前提下，允许土地使用权人将工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交土地出让金，不得分割产权出让。
（十五）土地使用权人作为实施主体申请自行改造的，应取得土地使用证和房屋所有权证。土地权属或房屋产权存在争议、违法建设未经依法处理、被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地、房屋权利的，不得列入自行改造范围。中心市区“村改居”后，遗留集体土地上的旧厂房用地应依法办理集体土地转为国有土地的手续后才可申请自行改造。
1. 土地使用权人根据“三旧”改造规划，经项目所在地区政府、泉州开发区管委会初审后，向市“三旧”改造工作领导小组办公室提出自行改造申请，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的土地房屋产权资料、拟改造地块的修建性详细规划、产业转移及搬迁安置方案、实施主体及改造方式、投资及经济社会效益评估等。
2. 申请报告（含实施方案）经市“三旧”改造工作领导小组办公室审核并征求相关片区指挥部意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。
（十七）业主利用现有工业厂房自行改造，应符合建筑结构安全、城市景观、公共安全等法律法规要求，依法申请办理审批（核准、备案）手续。自行改造原则上不得增加建筑面积。
（十八）政府按申请自行翻建用地的40%征收公共配套建设用地。根据城市规划的实际要求，公共配套建设用地占改造地块总面积比例超过40%的，按照实际要求予以征收。原用地出让合同中代征道路用地部分可计入分摊公共配套建设用地。
分摊公共配套建设用地按照本意见的旧厂房用地征收的货币补偿标准给予补偿。用地上的建筑物、构筑物补偿和机器设备等的搬迁费用由企业自行负责，政府不再给予补偿，不享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。
按40%比例统一征收的公共配套建设用地扣除规划的公共配套建设用地后，尚有剩余可建设用地的，经市政府“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可由土地使用权人依法统一建设。按改变后的用地性质评估市场价上浮15%交纳土地出让金，以协议出让方式供地。
（十九）自行翻建的用地规模在扣除政府征收的公共配套建设用地后，实际建设用地原则上控制在4.5亩以上、50亩以下。实际建设用地不足4.5亩的，由政府根据城市建设需要，按本意见旧厂房用地货币补偿、补助标准征收；实际建设用地超过50亩的，超出部分由政府按本意见旧厂房用地货币补偿标准征收。
（二十）自行翻建的用地容积率参考该地块的控规容积率和现状建筑容积率的平均值确定。平均值超过控规容积率的，取控规容积率作为该用地容积率。平均值低于控规容积率的，取平均值作为该用地容积率。如自行翻建业主申请将容积率提高至控规容积率，在按程序报批后，按照改变后的用地性质评估市场价的楼面地价补交提高容积率部分的土地出让金。
（二十一）企业自行改造的实际建设用地由土地使用权人按照改变后的用地性质评估市场价扣除原出让（划拨）用地的评估市场价（划拨用地价格）的差价补交土地出让金。原用地地上建筑物已缴纳的城市基础设施配套费可抵扣新建建筑应缴纳的城市基础设施配套费。
（二十二）允许相邻地块的旧厂房业主通过平等协商，将各自地块整合为一个完整用地申请联合自行翻建。整合后符合自行翻建条件的，经批准可以按照本意见实施翻建。
对符合自行翻建条件的土地使用权人，允许相邻地块的业主通过平等协商，在保持各自用地面积不变的前提下，合理调整用地边界。
（二十三）土地使用权人可以申请将相邻的不属于旧厂房的边角地、夹心地、插花地（面积控制在3亩以下，且不超过企业自有土地面积的10%）等地块进行整合翻建。整合翻建应当取得拟整合地块业主同意，经市“三旧”改造工作领导小组办公室初审后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。整合翻建方案获批后，由项目改造实施业主通过与拟整合地块业主平等协商，办理土地使用权转让和房屋产权交易等相关手续，并按规定办理土地用途变更手续。
拟整合地块属于以出让方式取得的，按改变前后不同土地利用条件下的评估市场价补交地价差额。属于以划拨方式取得的土地，按改变土地利用条件下的评估市场价与划拨用地价格的差额补交土地出让金后，以协议方式出让。属于农用地、集体土地、未利用土地的应按照法规程序办理相关审批手续，向社会公示后，以协议出让方式出让，并按照改变后的用地性质的评估市场价缴纳土地出让金。
（二十四）一家企业只能自行改造一个地块并享受一次上述优惠政策。自行改造的经营性用房的建筑平面不得采用小开间配卫生间等变相商品住宅建设方案，立面设计应符合公共建筑的特点。如土地使用权人在实施改造中违法进行分割销售或以其他形式变相分割销售的，由相关行政执法部门依法进行查处，并督促限时整改到位，同时取消政府给予该企业的有关优惠政策。
（二十五）因城市规划、基础设施建设需要或市委、市政府决策部署原因，未能建设的工业用地符合自行改造条件的，可申请参照上述规定自行改造。在扣除40%的分摊公共配套建设用地后，由土地使用权人按改变后的用地性质评估市场价扣除原用地出让价格（划拨用地价格）后的差额补交土地出让金，按经批准的实施方案自行改造。
（二十六）本意见出台前，未经批准利用已有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按程序补办审批手续。
2010年11月19日（省政府“三旧”改造意见出台）前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按相关法规和规定进行处罚，补交土地出让金后，按程序补办审批手续。2010年11月20日后、本意见出台前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按有关程序补交土地出让金，按程序补办审批手续。
（二十七）本意见由市城乡规划局负责解释，自发布之日起试行。
网站标识码：3505000002
泉州市人民政府办公室主办泉州市直各单位联合承办
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