泉州土地评估样本
1）土地登记状况 估价对象来源及历史沿革：该宗土地原为****耕地，政府通过一 书四方案、收购储备、出让等用地程序，权利人按该合同约定交清地 价款后，取得了该宗国有土地使用权。2010 年 4 月 1 日权利人办理 了土地登记手续，取得了该宗地的《国有土地使用证》，根据该证记 载： 编号：*国用（2010）第 100004 号 权利人：****有限公司 坐落：****地块 地号：未填写 图号：未填写 地类（用途）：工业用地 取得价格：未填写 使用权类型：出让 终止日期：20**年 5 月 25 日
土地面积：21,958.60 平方米（其中：独用面积 21,958.60 平方米， 分摊面积未填写）
填发单位：***人民政府 填发日期：2010 年 4 月 1 日 现场勘查：该宗地四至界限为东邻***、南邻****用地、西邻** 路、北临**街；根据**市土地级别图，估价对象所在土地级别为 *******工业用地级二级地。 2）土地权利状况 估价对象的土地使用权属于******有限公司。土地性质为出让， 出让方式取得该宗地的时间为 20**年 5 月 26 日；该宗地土地使用权 终止日期为 20**年 5 月 25 日，至本次评估基准日 20**年 12 月 31 日， 剩余土地使用年限为 38.4 年；初始批准使用年限为 50 年，至本次评 估基准日 20**年 12 月 31 日已使用年限为 1.6 年。 评估基准日本次估价对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁 权、地上地下权等他项权利，本次估价对象未设定相邻关系权利。 3）土地利用状况 估价对象的利用现状为：宗地内建设有**、***、***等建构筑物， 土地总面积为 21,958.60 平方米，总建筑面积为 35,846.36 平方米，容 积率约为 1.63，建筑密度约 44%，绿化率约为 20%。地上重要建筑
**市，简称“鲤”，别名鲤城、刺桐城、温陵，是中国三大金融综 合改革试验区之一，是海峡西岸经济区五大中心城市之一，经济总量 连续 15 年居福建省首位。目前**市辖鲤城、丰泽、洛江、泉港 4 区， 代管石狮、晋江、南安 3 市和惠安、安溪、德化、永春、5 县及清蒙、 台商投资区 2 个管委会。**国土面积 11,244 平方千米，人口 812.85
万人（**市 2010 年第六次全国人口普查主要数据公报数据） 2012 年《福建省**市金融服务实体经济综合改革试验区总体方
案》获得国务院批准。福建**成为继浙江温州市金融综合改革试验区、 广东省珠江三角洲金融改革创新综合试验区之后，第三个国家级金融 综合改革试验区，将努力为中国金融服务实体经济探索新途径。主要 任务：加大对小微企业及民生的金融支持力度，提升农村金融服务能 力，加强泉台港澳侨金融合作等。
**市地处低纬度，东临海洋，属亚热带海洋性季风气候，气候条 件优越，气候资源丰富，为人民生活和经济发展提供了良好的环境。
2009 年《**市城市总体规划（修编）》（2008 年~2030 年）获 省政府正式批准实施，城市规划面积达 2980 平方公里，核心区面积 为 980 平方公里，首次将市辖区、晋江、石狮、惠安全境及南安部分 区域纳入，撑大城市骨架，构建环湾滨海城市。2013 年中心市区建 成区面积从 2005 年 70 平方公里，拓展到环湾区域建成区 176 平方公 里。
**自唐代开埠，即为中国南方四大对外通商口岸之一。宋元时期， **港跃居为四大港之首，以“刺桐港”之名驰誉世界，成为与埃及亚历 山大港相媲美的“东方头部大港”，呈现“市井十洲人”、“涨海声中万 国商”的繁荣景象。 **交通发达，海运、空运、公路、铁路一应俱全，**港为海西三大港 口群之一，已迈入亿吨大港行列，晋江空港为国际航空港，铁路有福 厦快速铁路与正在规划的长泉快速铁路，并拟建设厦漳泉城际铁路与
**城市轨道交通，高速公路有福厦高速、泉南高速、莆永高速、厦沙 高速、福诏高速及**环城高速等。区内路网四通八达，交通极其便利。
2）区域因素 ①区域概况 **经济技术开发区是国家级经济技术开发区，开发范围包括清濛 园区 9.5 平方公里、国家级**出口加工区 3 平方公里、**特种汽车基 地 4.5 平方公里、官桥园区 15 平方公里。 估价对象位于***（***）：位于**市***,是**市中心城区的拓展 和延伸，也是**市八大组团之一的江南池店组团的核心区域和交通枢 纽。属**中心城区部分。 ②交通条件 区域内有公路主要有 324 国道及其复线、城市外环路、二环路； 区域距**市中心仅 3 公里，距**晋江机场 7 公里，距**后渚港 7 公里， 距**火车站 7 公里，距厦门国际机场、厦门港 90 公里，是通往厦门、 福州、晋江、南安、石狮等地的交通要道。 ③基础设施条件 a.通路
区域内估价对象周边主要有美泰路、智泰路、崇荣街（砼面层， 宽度约 15 米，次干道）。
b.供电 区域内估价对象周边供电由国家电网保障，主要电源有**火电 厂、**红山电厂、**市光明水力发电厂。综合分析区域内供电保证率 98%以上。 c.通讯 区域内估价对象附近市政通讯网主要由电信、移动、联通公司保 障。区域内全部开通了程控电线%以上；通讯线路基 本通畅，通讯质量较优。区域内估价对象附近建设有联通和移动通讯 基站各 1 座，移动通讯信号较优。 ④公共设施状况 估价对象周边布置有超市，邮政、电信、银行等公共设施，综合 评价公共设施条件较优。 ⑤环境条件 估价对象周边文体设施较优，居民素质较优，治安状况较优；自 然环境较优。 ⑥规划条件限制 估价对象周边规划用途为工业用地，规划对土地利用强度有适当 限制。 ⑦产业聚集程度 估价对象附近同类相关企业 5～10 家，产业聚集程度较聚集。
综上，通过上述区域因素分析：该区位优势较明显，适宜工矿仓 储企业的发展，工矿仓储用地地价单从区域因素分析，具有一定的看 涨趋势。
3）个别因素 估价对象 位于**市*********号地块；土地总面积为 21,958.60 平方米，容积率约 1.63；土地登记用途为工业用地，现状用途为工业 企业用地，本次评估设定用途为工业用地；三面临路（***、***、***）， 临路状况优；宗地宽约 204 米，宗地深度约 85 米，宽深比约为 2.4； 宗地形状较规则图形；地基承载力约为 20～25T/m2；地形平坦；宗 地基础设施条件为红线外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、通下 水、通燃气)，红线内场地平整。具体如下： ①通路：***、***、***。 ②通电：红线内铺设有用电线路，安装有用电设备设施，与红线 外市政供电系统接驳。 ③通讯：红线内接电信公司线路；红线内属于移动通讯全覆盖区 域。 ④通上水：红线外布置市政供水，红线内铺设有供水管网，供水 保证率约 95%。 ⑤通下水：红线内铺设有雨水管网和污水管网，与红线外布置有 市政管网。 ⑥通燃气：红线外铺设有天然气管网。 ⑦通热力：红线内外未布置市政热力管网。
⑧场地平整状态：平整。 综上，通过上述个别因素分析：宗地自身优势较明显，有利于工 矿仓储企业的发展，工矿仓储用地地价单从个别因素分析，具有一定 的看涨趋势。 （3）估价原则 1）合法原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合 法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房 地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用 方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法 处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 2）供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供 需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的 价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格 就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性， 因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地 供应的垄断性特征。 3）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协 调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否 协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4）替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市 场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常 价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效 用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性 的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较 之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受 其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所 牵制。 5）变动原则 估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变 动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因 素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成 因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以 土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土 地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及 使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素 之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的 土地价格。 6）报酬递增、递减原则 土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着 土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
（4）估价方法与估价过程 估价方法选择 根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次 估价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情 况，按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条 件，结合评估目的，进行具体分析如下：
1）估价对象所选用评估方法的理由 ①由于**市工业用地成交较活跃，近期估价对象同一供需圈有可 比交易实例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。 ②由于我们对******的征地政策有较充分的了解，土地的取得成 本和相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，故 本次适宜选用成本逼近法进行评估。 2）估价对象不选用评估方法的理由 ①收益法 由于估价对象同一供需圈类似的工业用地出租实例较少，工业用 地和工业房地产租赁市场不活跃，因此本次评估不适宜选用收益法进 行评估。 ②剩余法 由于工业用地的建筑物售价等相关参数难以直接从市场调查中 取得，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。 ③基准地价系数修正法
考虑到本次评估已经收集到**市 2009 年 11 月 30 日公布执行的 基准地价，其修正体系资料没有完全掌握，所以本次评估暂不选用基 准地价系数修正法进行评估。
估价过程 市场比较法 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性 的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地 产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 其基本计算公式如下： V＝VB×A×B×D×E 式中： V： 待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价 指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件 指数
根据选择可比实例的要求，在符合条件的交易信息中，筛选出与 本次估价对象属同一供需圈、条件类似的三宗国有土地使用权交易实 例作为可比实例，本次评估过程中估价对象选择三个可比实例如下：
实例 A：****有限公司用地 该实例位于*************，建设用地面积为 14,590.40 平方米， 用途为工业用地。宗地红线外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、 通下水、通燃气)，红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；20** 年 12 月 26 日正常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 890 万 元（折合地面单价 609.99 元/m2）。 实例 B：*****有限公司用地 该实例位于**********区，建设用地面积为 27,408.70 平方米， 用途为工业用地；宗地红线外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、 通下水、通燃气)，红线内场地平整，红线内场地平整；宗地土地利 用情况正常；20**年 12 月 26 日正常挂牌方式出让 50 年期国有土地 使用权成交价为 1,596 万元（折合地面单价 582.30 元/m2）。 实例 C：*********有限公司用地 该实例位于***********区，建设用地面积为 25,331.00 平方米， 用途为工业用地。宗地红线外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、
年 3 月 19 日正常挂牌方式出让 50 年期国有土地使用权成交价为 1,379
治安状况较优 自然环境较优 规划用途为工业 用地，规划对土 地利用强度有适
治安状况较优 自然环境较优 规划用途为工业 用地，规划对土 地利用强度有适
为 0.22%）。以 2013 年 12 月 31 日为基准，编制估价对象评估基准日
估价对象交易方式为模拟挂牌转让，比较实例 A、B、C 的交易 方式为挂牌出让用地，故不作修正。
e、土地使用年限 估价对象本次评估基准日设定年限为**年，各成交实例均为法定 蕞高年限工业用地 50 年。估价对象和各交易实例年期不一致，需要 进行土地年期修正。年期修正主要参考基准地价系数修正法中的土地 年期修正公式，分别计算估价对象和各交易实例的年期修正系数。 f、道路通达度 区域内评估对象和各交易实例附近的道路通达度状况分为临接 支路、临接次干道、临街主干道三个级别，以区域内评估对象附近的 道路通达度所评定的级别为基准，相应指数确定为 100，各成交实例 每上升或下降一个等次，指数相应增加或减少 3。 g、距火车站距离 以估价对象距火车站距离为基准，相应指数确定为 100，各成交 实例每上升或下降 1 公里，该因素的指数相应减少或增加 0.5。 h、基础设施状况 估价对象和比较实例周边的基础设施状况均为红线外六通，故基 础设施状况不作修正。 i、公共设施状况
估价对象和各交易实例周边公共设施状况进行综合评价后，划分 为劣、较劣、一般、较齐备、齐备共五个级别，以估价对象周边公共 设施状况为基准，相应指数确定为 100，各成交实例每增加或降低一 个级别，该因素的指数相应增加或减少 1。
j、人文环境状况 区域内评估对象和各交易实例周边人文环境状况分均为文体设 施较优，居民素质较优，治安状况较优，故不作修正。 k、自然环境状况 区域内评估对象和各交易实例周边自然环境状况分均为自然环 境较优，故不作修正。 l、规划条件限制 区域内估价对象和各交易实例附近的规划用途为工业用地，规划 对土地利用强度均有适当限制，故不作修正。 m、产业聚集程度 估价对象和各交易实例周边产业聚集程度进行综合评价后，划分 为不聚集、较松散、一般、较聚集、聚集共五个级别，以估价对象周 边产业聚集程度为基准，相应指数确定为 100，各成交实例每增加或 降低一个级别，该因素的指数相应增加或减少 2。 n、临路状况
估价对象和各交易实例临路状况划分为一面临路、二面临路、三 面临路、四面临路共四个级别，以估价对象临路状况所评定的级别为 基准，相应指数确定为 100，各成交实例每上升或下降一个级别，该 因素的指数相应增加或减少 3。
o、宗地面积 根据对同一供需圈，宗地面积适用性分析，分为三级，宗地面积 偏大偏小（≤3 亩；≥500 亩）、宗地面积一般（3～20 亩、250～500 亩）、宗地面积优（20～250 亩）。以评估对象的宗地面积为基准，各 成交实例每上升或下降一个级别，该因素的指数相应增加或减少 1。 p、宗地形状 估价对象和各交易实例宗地形状划分为不规则形状、一般图形、 较规则形状（近似长方形）、规则形状（例如：长方形、正方形）四 个级别，以估价对象宗地形状所评定的级别为基准，相应指数确定为 100，各成交实例每上升或下降一个级别，该因素的指数相应增加或 减少 2。 q、地基承载力 估价对象和各交易实例土地承载力均为 20～25T/m2，差异不明 显，故不作修正。 r、地形坡度
比较因素 交易价格（元/m2?土地 面积） 交易时间 交易情况 土地用途 交易方式 土地设定年限（年） 区 道路通达度 域 距火车站距离
人文环境状况 自然环境状况 规划条件限制 产业聚集程度 临路状况 宗地面积（m2） 个 宗地形状 别 地基承载力 因 地形坡度 素 宗地地势 容积率
比较因素 交易价格（元/m2?土地面积） 交易时间 交易情况 土地用途 交易方式 土地设定年限（年）
道路通达度 距火车站距离 区 基础设施状况 域 公共设施状况 因 人文环境状况 素 自然环境状况 规划条件限制 产业聚集程度 个 临路状况
6）市场比较法估算结果 经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经 因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。由于三个可比实例的比 准价格比较接近，因此本次评估取简单算术平均值作为市场比较法评 估宗地地价的结果，即： 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依
R3：土地增值 1）土地取得费 土地取得费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的 客观费用。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析， 土地取得费主要包括征地区片价、被征地农民的社会保障费、青苗补 偿费、地上附着物补偿费。 据调查：估价对象周边区域土地开发利用前土地类型为耕地；本 次评估参照征用耕地测算土地取得费。 ②被征地农民的社会保障费 根据**省人民政府办公厅《**省人民政府办公厅关于做好被征地 农民就业培训和社会保障工作的补充通知》文件规定：项目在报批征 地时应预留被征地农民社会保障资金，一般建设项目预留标准仍为每 亩耕地 3 万元。目前在**市征地被征地农民的社会保障费一般按每亩 耕地 3 万元的标准征收，故： 估价对象被征地农民的社会保障费=30,000÷666.67=45（元/ m2） ③青苗补偿费 根据《**省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（**省第 九届人民代表大会常务委员会第十四次会议于****年**月**日通过） 第第三十条：“农作物按前三年平均年产值的一倍补偿；”。根据《** 市人民政府关于调整全市征地补偿标准的通知》及有关文件，估价对
象前三年耕地平均年产值每亩为 1,600 元（折合 2.4 元/ m2）；故青苗 补偿每亩为 1,600 元（折合 2.4 元/ m2）。
④地上附着物补偿费 根据《中华人民共和国土地管理法》（1999 年 1 月 1 日施行）第 四十七条：“征收耕地的补偿费用包括土地的补偿费、安置补助费及 地上附着物和青苗的补偿费”。经过评估人员的实地调查，地上附着 物补偿费主要包括农业设施、水利设施等拆迁费用的均摊。通过对同 类用地案例分析，并通过实践验证，该区域地上附着物补偿费一般为 3～8 元/ m2，本次评估地上附着物补偿费均取 5 元/ m2。 2）相关税费 ①征地管理费 根据国家物价局、财政部《关于发布土地管理系统部分收费项目 与标准的通知》（价费字[1992]597 号，1992 年 12 月 1 日起执行）第 五条：“征用土地管理费的收取标准（一）实行全包征地方式的，按 征地费总额的以下比例收费：1、一次性征用耕地在 66.67 公顷（1,000 亩）以上（含 66.67 公顷）、其它土地 133.34 公顷（2,000 亩）以上的 （含 133.34 公顷），征地管理费按不超过 3％收取；2、征用耕地 66.67 公顷以下、其它土地 133.34 公顷以下的，征地管理费按不超过 4%收 取”。 又根据国家计委 财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分 收费项目的通知》（计价格〔2001〕585 号，2001 年 4 月 16 日公布） 文件规定：“降低政府部门收取的征地管理费、房屋拆迁管理兼、工
程质量监督费、劳动合同鉴证费。建筑合同鉴证费、工程承包合同鉴 证费，收费标准均按现行收费标准的 70％计收，并由省级价格、财 政部门逐项予以重新核定”。
②耕地占用税 根据**省人民政府《关于印发**省耕地占用税实施办法的通 知》（******）及附表：**市耕地占用税标准均为 35 元/ m2。本次评 估耕地占用税取 35 元/ m2。 ③耕地开垦费 根据 **省人民政府办公厅转发省土地局、省财政厅关于《**省耕地开 垦费征收和使用暂行规定的通知》（*****）“人均耕地 0.3 亩以下， 耕地开垦费每平方米 15 元”，故本次评估估价对象耕地开垦费取 15 元/ m2。 ④相关税费 综上，依公式： 相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费
**** 3）土地开发费 根据估价人员对估价对象所在区域的土地开发程度和基础设施 配套情况的调查，咨询**市造价管理站关于的土地一级开发成本信息 和参考**市基准地价技术成果等资料：**市基础设施配套程度在达到 宗地红线外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气)，
红线内场地平整的情况下，其单位土地面积的土地开发费用一般为 185 元/ m2（其中：通路 80 元/ m2、通电 20 元/ m2、通讯 15 元/ m2、 通上水 20 元/ m2、通下水 20 元/ m2、通燃气 25 元/ m2、场地平整 5 元/ m2）。
本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、 通讯、通上水、通下水、通燃气)和红线内“场地平整”；因此本次评 估土地开发费取 185 元/ m2。
4）投资利息 根据估价对象规划及项目的现状用途，土地正常开发周期为 1 年，投资利息按 2012 年 7 月 6 日调整利率后中国人民银行公布的六 个月一年（含一年）贷款利率 6.00％计。土地取得费及税费均为一次 性投入；土地开发费为开发期内均匀投入，即计息本金按其 1/2 计。 则： 投资利息＝（土地取得费+相关税费）×开发周期×6.00%＋土地 开发费×开发周期÷2×6.00％
********* 5）投资利润 投资利润是把土地开发作为一种生产要素，以固定资产方式投 入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报一致，工业用地的 土地开发投资应获得相应的投资回报。根据估价人员调查及行业内的 业务经验，**市与估价对象类似行业工业用地投资利润水平一般为 8%左右，本次评估取 8%作为投资利润率。则：
投资利润＝（土地取得费+相关税费＋土地开发费）×开发周期× 年投资利润率
***** 6）土地增值收益 即国家作为土地所有者，在出让土地的过程中，获得的收益。土 地增值收益通常按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、 投资利息、投资利润四项之和）的一定比例计算。根据**市国土资源 局提供的当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告 等资料，经过综合地区社会经济发展水平，对当地出让土地使用权价 格和划拨土地使用权价格差异测算和研究，科学确定**市经济技术开 发区工业用地土地增值收益率一般为 40%，则： 土地增值收益＝（土地取得费+相关税费＋土地开发费+投资利息 +投资利润）×土地增值收益率
****** 7）地价的计算 ①依据成本逼近法测算地价公式，在进行年期修正和区位修正 前，估价对象地价则为： 无限年期地价＝土地取得费+相关税费＋土地开发费＋利息＋利 润+土地增值收益
****** ②年期修正 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），成本逼近法中土
定用途为工业用地及 2012 年 7 月 6 日中国人民银行公布的一年期存
（5）地价的确定 1）地价确定的方法 根据以上评估过程，运用不同的估价方法进行测算，分别得到估
评估人员在现场勘查和市场分析的基础上，按照地价评估的基本 原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到满足地价定义条件 下的估价结果为：
评估宗地总数量：1 宗 土地使用权面积：21,958.60 平方米 地面单价：****元/平方米 土地使用权总地价:*****万元人民币 总地价（大写）：*******元人民币
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