土地增值税地方问答汇总（2021年）
执行期间为2018-2020年，那么2021年开始，企业分立，是否需要交纳契税和土地增值税呢?
您好!感谢您的咨询!您的问题我们已通过电话形式联系您，若您对此仍有疑问，请联系四川省12366纳税服务中心或您的主管税务机关咨询。
请问自然人以及法人以无形资产入股，需要缴纳什么税?并且如何计算，税率分别为多少?
广东省佛山市12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：1.投资者：按照转让无形资产缴纳增值税(涉及土地使用权转让适用税率9%，不涉及的土地使用权转让适用税率6%;征收率3%)。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加分别按增值税的应纳税额的7%、3%、2%计征。对收入减除该资产原值及合理税费后的余额作为所得额征收所得税(个人所得税按20%，企业所得税税率25%)。按万分之五计征印花税。涉及土地使用权转让的征收土地增值税(土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。)2.接受投资企业：按万分之五计征印花税，涉及土地使用权转让的按3%计征契税。以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。
尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的咨询已收悉，现答复如下：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程的公告》规定，清远市土地增值税清算采用二分法。
我司是珠海一家房地产企业，想问一下珠海税务局认可的土地增值税税清算时成本分摊方法有哪些：1.土地成本分摊方法认可的有哪些，2.共同成本分摊方法有哪些
您好，您所提交的纳税(费)咨询问题已收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定：“四、土地增值税的扣除项目(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”根据国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)(以下简称《规程》)规定：“第二十九条审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：(二)土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分)。”二、根据《规程》规定：“第二十八条审核扣除项目是否符合下列要求：(三)同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。”
A公司的自然人股东张三、李四将持有的公司股权转让给自然人王五和刘六，双方签订了股权转让协议书，原股东张三、李四缴纳了股权溢价个人所得税及财产交易印花税。但A公司名下有土地一块，原股东张三、李四在股权转让时，土地已进行了资产评估，也交了股权溢价个人所得税，请问此次股权转让是否还须就土地增值部分缴纳土地增值税?
尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
提到普通住宅、非普通住宅，请问我区普通住宅和非普通住宅的划分标准是什么?
现有有效文件中没有规定我区普通住宅和非普通住宅的具体划分标准，建议具体咨询当地税务机关。
您好，现有一房地产开发项目位于惠州市仲恺区，回迁物业视同销售计入增值税销项后，该视同销售收入可否作为拆迁补偿费计入增值税中进项抵扣额的土地成本里?还是计入增值税进项?谢谢答复!
惠州市12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：请您参考相关文件《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号);《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号);《中华人民共和国增值税暂行条例》等。核定自己的实际情况。因您咨询的问题涉税层面复杂，为确保您咨询的准确性，建议您携带相关资料到主管税务机关进一步咨询。
留言内容：一般计税项目土地增值税计税收入与扣除项目中土地成本扣除该用以下哪种口径：1、计税收入=含税收入/1.09，土地成本=账面土地成本总额/1.09;2、计税收入=含税收入-抵减土地后的销项税，土地成本=账面土地成本总额
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。允许扣除的取得土地使用权所支付的金额，为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。对土地价款抵减的销项税额应冲减土地成本。
一、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“头部条营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
四、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准!感谢您的咨询，顺祝生活愉快!
问题一：土地增值税清算中，墙体水泥基金是否可作为成本扣除项目?有人说，这部分是应该由政府返还，所以不能作为成本扣除。
问题二：土地增值税清算中，加计20%的扣除基数中，是否需要剔除市政配套费。有人说，不可以作为加计20%的基数，但是目前没有明文政策，想咨询下河南这边的适用政策。
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定，计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
三、根据《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知》(国税函发〔1995〕110号)规定，第五条(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。第六条具体计算增值额时应注意什么?在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。(二)对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。(三)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
因此,根据上述文件规定，1.计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用等。其中，开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。建议您参考上述文件规定，并结合实际业务界定墙体水泥基金是否属于前述房地产开发成本，进而判定能否扣除。2.对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用规定计算的金额之和，加计20%的扣除。这两项扣除项目的具体范围，您可参考上述规定。如果存在难以界定的事项，建议携带相关资料到主管税务机关进一步确认。
感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
问题内容：财法字(1995)6号第七条(一)中“按国家统一规定交纳的有关费用“具体指那些?请举例，契税是否属于此相关费用。
答复内容：河北省税务局12366纳税服务中心答复：您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定：
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
感谢您的咨询!若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或您的主管税务机关。
问题内容：你好。1.上次回复的原话“因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。”引号内的话是什么意思?是不是因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，这部分不能确认土地成本，需要在土地成本中将这部分减少的销项税额扣除?
2.因土地价款扣减销售额而减少的销项税额需要计入土地增值税的收入中，能不能也需要计入企业所得税收入中?
答复内容：国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.根据国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
根据国家税务总局公告2016年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”
因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入;因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。
2.根据《财政部关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会〔2016〕22号)规定：“二、账务处理(三)差额征税的账务处理。
1.企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”
感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。
问题内容：请问，房开企业开发房屋所使用土地，在项目竣工验收之前缴纳的城镇土地使用税，可以计入开发成本，在计算土地增值税时扣除吗?
答复内容：国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，扣除项目包括与转让房地产有关的税金，城镇土地使用税非转让房地产有关税收;同时，也不属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条所规定开发成本的范围，不能作为开发成本扣除。
感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。
问题内容：房地产企业开发时建有地下车位，对于无产权的地下车位，在进行项目土地增值税清算时：
2、河南省关于土地增值税清算时地下车位的成本扣除问题有无明确的文件规定?
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第六条计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定，(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条规定，(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
五、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税等相关税收。
六、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2011年第10号)第三条规定，关于车库、地下室归属问题房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。
因此，根据上述文件规定，1.产权发生转移的，按规定征收土地增值税，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目，相应的成本和费用按照可按上述规定扣除。2.如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。建议您参考上述规定，具体事宜您可联系主管税务机关确认。
感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
答复内容：国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(二)公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。”
“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”
感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。
问题内容：一个房地产企业将他名下的土地划拨到他的全资子公司名下，土地按取得时的价格平移到子公司账上，企业所得税按特殊税务处理，土增按评估价格的5%核定征收。那么子公司开发房地产销售之后土增清算时可以扣除的土地价款是账面的价格还是当时核定征收时的评估价格?
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：第六条计算增值额的扣除项目：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条头部款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
感谢您的咨询!若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或您的主管税务机关。
问题内容：非房地产企业，一宗土地被政府收储，不符合免税条件，取得土地时支付的出让金及契税100万元，取得后对土地进行了简单开发，投入80万元，总成本共计180万元。取得收储补偿金额共计200万元。请问，纳税申报时，土地增值税纳税申报表(三)(非从事房地产开发的纳税人适用)里，扣除额100万和80万在哪里填报?请直接回答填在哪里?
根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》税总函〔2016〕309号规定：
第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
感谢您的咨询!若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或您的主管税务机关。
我司是2020年9月15日向当地主管税务机关提交土增税清算报告，还未清算柜台申报，到11月15日左右税务清算小组才进城复核清算数据，截止目前清算结论未确定，过程遇到问题如下：1、项目土地出让条件已约定，建成的物业用房，社区用房等公共配套用房移交政府，属政府或业主所有，相关移交手续是21年1月才跟当地居委会及物业公司签署移交手续，因移交手续时间晚于清算报告提交时间，该配套成本在土增税清算复核中，被当地税务从清算报告成本中剔除，不予认可该合情合理的成本支出，我司认为如此剔除不合理，配套成本不能因移交手续的问题而不予认可该成本，还请省局领导给予肯定解答，谢谢。2、项目土增清算报告于20年9月15日提交，当地税局认为9月15日清算报告提交即为清算期结束了，税务11月份才进场审核期间不属于清算期间，还请领导给予分析答复下，谢谢。3、项目土增清算报告于20年9月15日提交，报告中有列明约400来万尾款未结清，发票未取得，在税务复核期间，我司相继将该尾款予以支付并取得对应合理发票，当地税务认为是在9月15日提交报告日之后取得的发票，不予认定成本，被剔除了，但我司是在合理的复核期间取得的发票，况且截止目前税务还未出具结论，还未进行过申报，应该根据实际予以认定，不应以报告提交日为由给予剔除。还请省局领导给予肯定答复，谢谢。4、支付的土地款项，对应的土地成本抵减的销项税额，在土增税中是如何处理的?
在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。企业应在满足应清算条件，或在税务机关要求清算的税务事项通知书送达之日起，90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。如企业未在规定期限内办理清算手续或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。贵单位清算资料的审核情况等具体事宜，建议与当地主管税务机关进一步核实，以主管税务机关根据实际情况作出的处理意见为准。
对抵减的销项税额，在土地增值税清算时，可冲减土地成本，对已完成清算审核的项目不再追溯调整。
一、根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)规定：“第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。”
二、根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定：“六、关于土地增值税清算纳税申报和清算审核期限问题
房地产开发企业应当如实办理土地增值税清算纳税申报，多退少补;清算申报认为已多缴税款的，经税务机关审核后，按规定给予办理退税。按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的有关规定，对我省清算纳税申报、补正资料、清算审核的期限明确如下：
(一)对符合应进行土地增值税清算的项目，房地产开发企业应当在满足应清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。对符合可进行土地增值税清算的项目，主管税务机关确定需要进行清算的，房地产开发企业应当在税务机关要求清算的税务事项通知书送达之日起，90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。
(二)房地产开发企业办理清算申报，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应当要求房地产开发企业在10个工作日内补报，补齐资料后予以受理。”
留言内容：你好，我司是房地产开发企业，目前在土增清算中，过程中对我司景观工程单方造价超出省局工程造价标准的，当地税务简单理解对超出部分不予认可，该超出成本被剔出，对此我司不予认可，我司是查账征收方式，非核定征收，且该景观超省局造价标准是合法有效的，相关凭证也是真实的，应该予以认可。对此，还请省局领导给予肯定答复，查账征收方式，超出省局标准成本的，有合理有效凭证的应全额认定成本扣除?
房地产开发企业对土地增值税清算申报的工程造价成本扣除金额高于按照《工程造价计税成本标准》测算的金额，应当提供相关证据，经税务机关认定后，可据实扣除。如属于以下文件规定情形之一的，税务机关可以对其清算项目的工程造价成本，按照《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准(分地市分年度)》核定扣除。建议您提供佐证资料，与主管税务机关进一步核实，以主管税务机关根据实际情况作出的审核意见为准。
一、根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2019年第12号)规定：“二、房地产开发企业办理土地增值税清算时，工程造价成本依据合法有效凭证据实扣除，存在下列情形之一的，税务机关可以对其清算项目的工程造价成本，按照《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准(分地市分年度)》(以下简称《工程造价计税成本标准》)核定扣除：
(一)办理清算附送凭证或者资料不符合清算要求，经税务机关通知限期补正，逾期未补正或者补正后仍不符合要求的;
(二)清算申报的工程造价成本扣除金额，高于按照《工程造价计税成本标准》测算的金额，又无正当理由的。
税务机关对工程造价委托鉴定的，以鉴定意见作为是否有正当理由的判断依据。因房地产开发企业的原因造成无法进行工程造价鉴定的，视为无正当理由。”
二、根据《国家税务总局福建省税务局福建省住房和城乡建设厅关于发布福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准的公告》(国家税务总局福建省税务局福建省住房和城乡建设厅公告2019年第9号)规定：“三、房地产开发企业对土地增值税清算申报的工程造价成本扣除金额高于按照《工程造价计税成本标准》测算的金额，应当提供相关证据，经税务机关认定后，予以据实扣除。”
留言内容：您好，某房地产开发企业通过招拍挂获得项目土地时，政府有要求无偿配建一定比例的公共租赁住房。现我司已将公共租赁住房移交相关政府部门。现请问：1、无偿配建的公租房移交是否符合国税发[2006]187号第四条第3点中的第2小点政策?即无偿移交的成本费用可以扣除?还要视同销售处理?2、假设低价(1000元/平方米)有偿转让移交给政府部门，是否也符合第2小点政策?谢谢
如您所述情形，无偿配建的公租房应视同销售缴纳土地增值税，对应成本、费用可以分摊扣除;开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定：“(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
问题内容：我是一家银行金融机构，经法院审理裁定需将抵押人的商业房产作为我行抵债资产，企业目前不能正常经营，请问银行在接受抵债资产时需要承担哪些税费，具体税率多少?如果完成过户后，如果银行想再出售抵债资产还需要承担哪些税费?
答复内容：国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.增值税：一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，适用税率9%。
城建税：市区7%、县镇5%、不在市区、县城或镇的，税率为1%;教育费附加：3%;地方教育费附加：2%。
按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人免征教育费附加、地方教育附加。
5.土地增值税：按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收。
2.印花税：产权转移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。权利许可证照印花税按规定缴纳。
感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关
对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。
标题：人才配建房、公共配套无偿移交政府涉税问题及房产销售给内部员工的涉税问题
内容：1.配建的人才住房在建成后无偿移交给政府是否视同销售，在增值税、土地增值税、契税及企业所得税方面有哪些政策。2.公共配套在建成后是否也视同销售，在增值税、土地增值税、契税及企业所得税方面有哪些政策。3.房地产公司是我司下属的一个子公司，房子销售对象主要是我司内部员工销售价格低于市场价时税务局是否要进行价格核定，核定价格与销售价额的差额企业是否需要视同销售缴纳增值税员工是否缴纳个人所得税。
您好，您所提交的纳税(费)咨询问题已收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：一、【增值税】根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定：“第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”【土地增值税】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定：“四、细则所称的“赠与”是指如下情况：(二)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。”【契税】根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)规定：“第二条在我省境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例、细则和本办法的规定缴纳契税本办法所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为第五条契税税率为3%(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。第八条有下列情形之一的，减征或者免征契税：(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征(四)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;超出的部分应按本办法的规定缴纳契税。”【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：“第九条企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除;超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。”根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定：“第五十一条企业所得税法第九条所称公益性捐赠，是指企业通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门，用于符合法律规定的慈善活动、公益事业的捐赠。”二、根据《财政部税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》(财税〔2018〕164号)规定：“六、关于单位低价向职工售房的政策单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税〔2007〕13号)第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：应纳税额=职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率-速算扣除数”根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税〔2007〕13号)规定：“一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。二、除本通知头部条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。”您可以根据上述文件结合实际情况进行判断。如无法自行判断，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行判定。另外，若您对此仍有疑问，您也可拨打广东税务12366选择对应的税费种类咨询了解或携带相关资料到税务机关进一步了解。上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持!
《国家税务总局广东省税务局关于发布国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)(以下简称《规程》)规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。
《规程》第七条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。”
对符合《规程》第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。
对符合《规程》第七条规定的项目，纳税人应在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算申报手续。
纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，纳税人应在收到主管税务机关发出限期提供资料通知书之日起15日内补齐清算资料。
房地产项目土地增值税清算按“三分法”(普通住宅、非普通住宅、其他)还是按“两分法”(普通住宅、其他)进行清算申报?
《规程》第十九条规定，同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。目前肇庆市土地增值税清算申报按“两分法”填报。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定：
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
《规程》第二十八条规定，同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。
《规程》第三十一条规定，利用地下人防设施建造的车位，按照以下方式处理：(一)建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除;(二)有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用;(三)不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。
在土地增值税清算中，发票、财政票据、拆迁(回迁)合同、签收花名册等实际支付且真实合法有效的凭证均可作为土地增值税税前扣除的凭证。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)的规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
十三、从金融机构借入的贷款超过贷款期限而产生的利息和罚息，能否在土地增值税清算税前扣除?
凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，允许据实扣除，但蕞高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
《规程》第四十条规定，在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
纳税人应在收到主管税务机关发出的审核结果通知书之日起30日内办理补(退)税事宜。
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。
问题内容：我司取得土地出让金的缴款单，没有河北省财政监制章是否可以在增值税、土增税、所得税前土地成本的扣除
根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局2018年第28号公告)规定：
内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。
外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：
第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
根据《河北省地方税务局关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知》(冀地税发[2006]37号)规定：
第七条纳税人转让单宗或能够清算的房地产，在办理纳税申报时除提供第六条所规定的资料外，还应提供下列资料：
(二)房地产开发成本、费用的凭证(包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等);
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